房屋抵押貸款如何申請？3分鐘教你看利率、額度、月付金算給你看！

房屋抵押貸款如何申請？3分鐘教你看利率、額度、月付金算給你看！

1.房屋抵押貸款是什麼

房屋抵押貸款方案有哪些

房屋抵押貸款(一胎/購屋貸款)

房屋抵押貸款（也稱一胎房貸、購屋貸款），是將名下房屋設定第一順位抵押權給貸款機構，屬於所有房貸中利率最低、期限最長的方案。

貸款額度：

• 銀行通常約為房屋鑑價的 6～8 成
• 視個人條件，有機會提高至 7～8 成以上

利率區間：

• 為所有房貸方案中最低

適合族群：

• 首次購屋
• 信用條件良好、希望壓低利息支出者

※ 若名下尚未有房貸，一胎房貸通常是最優先考慮的方案。

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房屋二次抵押貸款(二胎房貸)

房屋二胎是指在已有房貸的一胎基礎上，再設定第二順位抵押權向另一家金融機構申請貸款。

額度計算方式說明：
實際可貸額度＝「房屋可貸總額」－「原有房貸剩餘本金或設定金額」
舉例說明：

• 房屋鑑價可貸款總額：1,200 萬
• 原房貸尚未償還：600 萬
• 實際可再貸金額：約 600 萬

注意事項

銀行二胎

• 鑑價保守
• 通常以鑑價 100% 為上限
• 實務上較難貸到滿額

融資公司二胎

• 條件較彈性
• 多半有額度上限（常見最高約 500 萬）

皇順國際補充說明：
只要房屋仍有可貸空間，即可協助評估二胎房貸，額度不受 500 萬限制，並採「沒過件不收費」。

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房屋增貸

房屋增貸是指：使用同一間金融機構，在有原房貸基礎上申請額外貸款。

特點整理：

• 不更換銀行
• 利率通常與原房貸接近

額度取決於：

• 房屋是否增值
• 已還款的本金比例
• 申請人信用與收入條件

適合族群：

• 原房貸利率不錯
• 只需要額外一筆資金，不想重新轉貸

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房屋轉增貸

房屋轉增貸是指：將原房貸「轉到另一間銀行或融資機構」，同時拉高額度或調整條件。
常見目的：

• 降低原本偏高的房貸利率
• 延長還款期限，降低月付金
• 額外取得一筆可運用資金

適合情境：

• 原銀行不願意增貸
• 房屋已增值，但舊房貸條件不佳
• 希望整合資金、改善現金流

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理財型房貸

理財型房貸是將已償還的房貸本金轉為可循環使用的額度，利息依實際動用金額按日計算。

方案特色：

• 已還本金 → 變成可動用額度
• 不用每次重新申請
• 隨借隨還，彈性高

利率區間：

• 銀行理財型房貸：約 2.5%～4%

適合族群：

• 有穩定資金需求
• 用於投資、理財或短期資金周轉
• 不希望每次借款都重新跑流程

 

老屋可以申請房屋抵押貸款嗎

可以的！
即使是屋齡較高的老屋，只要產權完整、結構安全，仍然可以申請房屋抵押貸款。不過，老屋在申請時，貸款條件會更仰賴實際鑑價結果，鑑價金額也會直接影響最終可貸額度。

老屋房貸鑑價時，銀行會看哪些重點？

金融機構在為老屋鑑價時，通常會綜合評估以下因素：

• 屋齡與折舊狀況：屋齡越高，折舊比例越高，鑑價金額相對保守
• 房屋結構與安全性：是否為鋼筋混凝土結構、有無結構安全疑慮
• 地段與土地價值：精華地段或土地持分高，有助於拉高鑑價
• 使用狀況與維護情形：是否漏水、壁癌、違建，都會影響鑑價結果

2.房屋抵押貸款優點

1. 貸款利率較低
   房屋抵押貸款因有不動產作為擔保，風險相對低，因此銀行或金融機構通常提供比信用貸款更優惠的利率。對於需要長期資金的借款人來說，能有效降低利息支出。
    
2. 可滿足大額資金需求
   房屋屬於高價值抵押品，貸款額度會依照房屋鑑價與成數來核定，通常可達房屋價值的 7~9 成，能一次取得數百萬元以上的資金，適合購置設備、創業、投資或大額債務整合。
    
3. 還款期限長、壓力小
   還款年限可長達 20～40 年，部分方案還提供 1～3 年的寬限期，只需繳付利息不還本金。依據收入狀況分配期數，能將月付金降至負擔得起的範圍，避免資金壓力過大。
    
4. 資金運用彈性高
   雖然有抵押品，但房屋貸款資金用途多元，通常不會像青年創業貸款、政府補助貸款那樣限制資金用途，無論是企業經營、裝修房屋、教育費用或債務整合，都可靈活運用。
    
5. 可搭配轉貸、增貸降低利息
   若手上已有房貸，可透過「房貸轉貸」取得更低利率，或利用「房屋增貸」在原貸款基礎上增加額度，減少多筆貸款的高利息支出，提升資金運用效率。
    

3.房屋抵押貸款利率與額度成數

銀行房屋抵押貸款利率比較(2026更新)

銀行房屋抵押貸款可貸款成數

圖表為可以預抓的貸款成數參考，銀行房屋可貸款成數會依據物件的市值與周圍因素影響，實際都要等送件估價後才是最準確的。

4.影響房屋抵押貸款額度成數的原因

• 房屋類型、樓層、公設比(透天、公寓、社區)
• 房屋所在地段(蛋黃區；蛋白區；蛋殼區)
• 房屋新舊、裝修(新屋、新古屋、老屋)
• 嫌惡設施 (周遭是否有加油站、公墓、基地台等)
• 生活/房屋機能(商圈、學區、馬路、都市、巷內等)
• 生活便利性(交通、大眾運輸)
• 建築方式(房屋的建構材料)
• 安全考量(消防設施、防火牆等)

• 套房：可貸款成數約5~6成
• 中古屋：可貸款成數約5~8成
• 新屋：可貸款成數約7~8成
• 預售：可貸款成數屋約7~8成

5.房屋抵押貸款申請管道

• 銀行房屋抵押貸款

  銀行的審核制度相對嚴格，貸款成數一般落在 6~8 成，能貸到 85 成的情況非常少，除非申請人條件極佳。銀行主要承做 房屋一胎貸款，利率低、還款期限最長可達 40 年。
  至於 房屋二胎，因風險較高，多數銀行不願承作，或僅給予少額度，可能無法滿足較大的資金需求。
  • 適合對象：信用紀錄良好、收入穩定、且銀行額度已足以滿足需求者。
  • 額外優點：
    1.具備明確的法規與保障機制，安全性高。
    2.可搭配房貸轉貸或增貸，獲得更優惠利率。
     

• 融資房屋抵押貸款

  融資公司在房貸審核上相對寬鬆，基本上「有房就能申請」，貸款成數往往比銀行高，最高甚至可達 房屋鑑價的 120%，因此是許多人辦理二胎貸款的主要選擇之一。
  融資公司利率通常比銀行高，需評估利息成本與資金需求的急迫性。
  • 適合對象：信用小白、負債比高、老屋屋主、資金需求較大、急用資金或已被銀行婉拒者。
  • 額外優點：
    1.核貸速度快，少數可在3~4天內放款。
    2.可接受較彈性的還款方式，例如只繳息不還本的短期方案。
     

• 民間房屋抵押貸款

  民間貸款的管道相當多元，例如代書、代辦、私人借貸、當鋪等，利息計算方式差異大，有 日息 或 月息 制。雖然審核門檻最低，但風險也最高。
  辦理民間貸款前務必仔細閱讀合約內容，特別是利息與違約金條款，並警惕詐騙或高利貸陷阱。
  • 適合對象：連融資公司都無法核貸的申請人，或需極短時間籌措資金者。
  • 額外優點：
    1.核貸速度最快，少數可在 1~3 天內放款。
    2.對信用條件幾乎無要求，能作為最後的資金管道。
     

6.房屋抵押貸款撥款速度

房屋抵押貸款的撥款速度根據申請的管道不同也會有差別，一般來說最快的會是融資公司或民間私人，銀行由於審核的條件較嚴格，所以相對也會較慢一些。

• 銀行房屋抵押貸款撥款速度

  由於銀行審核較嚴格，因此一般從申請到撥款，約需要7~14個工作天。

• 融資房屋抵押貸款撥款速度

  融資審核房屋抵押貸款速度快，且申請程序也簡單，因此一般從申請到撥款，僅需要2~3個工作天。

• 民間房屋抵押貸款撥款速度

  民間房屋抵押貸款審核速度快，從申請到撥款約需2-3個工作天。
   

7.房屋抵押貸款月付金試算

假如我們以貸款1000萬，利率2.2%，分期30年為條件試算：

房屋抵押貸款試算
貸款額度	1000萬
還款方式	本利攤還
貸款利率	2.5%
分期期數	30年
月付金額	39,512元

 

8.房屋抵押貸款申請條件

房屋抵押貸款條件基本上只要有房屋就可以申辦，貸款額度也會以房屋的鑑價來判定，因此只要有穩定的收入證明就可以申請，且通過的機率很高，一般申請條件如下：

• 年滿18歲以上
• 名下有房屋或要買房者
• 有收入證明(薪轉、勞保)
• 屋齡+貸款年限不可超過75年 / 申請人年齡+房貸年限不可超過75年 (實際依申請管道方案規定為準)

 

9.房屋抵押貸款申請文件

申請房屋抵押貸款要準備的資料通常有以下幾種：

• 申請人印章
• 身份證與第二證件(健保卡、駕照)影本
• 土地/建物登記謄本或所有權狀
• 財力證明(薪轉紀錄/存摺紀錄/扣繳憑單)
• 若房屋目前有貸款，需附上近一年的繳款明細

10.房屋抵押貸款申請流程

房屋抵押貸款流程與一般貸款類似，但需要設定房屋抵押權，以下為流程步驟：

1. 提出申貸需求：線上諮詢，評估是否可以申請房屋抵押貸款。＞ LINE皇順國際，免費評估鑑價諮詢
2. 準備文件：由專員協助準備送件資料。
3. 送件審核：金融機構根據不動產的殘值進行估價，並告知核貸金額。
4. 簽約對保：審核完成後，與銀行約時間對保簽約，確認貸款金額、利率、期數、還款金額，完成契約簽訂。
5. 抵押設定：金融機構在申請人的房屋進行抵押權設定，並給予新的權狀。
6. 款項撥款：上述流程都完成，金融機構就會依申貸的金額撥款至申貸人指定帳戶

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房屋抵押貸款常見問題

整理房屋抵押貸款年限、成數、利率與申請順序，申貸前一次搞懂。

Q

房屋抵押貸款最長可以分期多久？

最長可分期40 年，實際年限會依申請人年齡、收入穩定度與銀行政策調整。一般來說，年限越長，月付金越低，但整體利息支出會增加。

Q

房屋抵押貸款成數最高可以貸多少？

理論上最高可貸至房屋鑑價的 85 成，但以多數一般條件申請人而言，能貸到8 成已屬相當不錯。實際成數仍會依信用、收入、屋齡與地段而定。

Q

房屋抵押貸款建議向誰申請？

建議申請順序為：銀行 → 融資公司 → 民間貸款。
銀行利率最低但審核最嚴格；融資公司彈性較高、速度快；民間貸款風險較高，需特別留意合法性與合約內容。

Q

房屋抵押貸款利率真的比較低嗎？

是的。由於有房屋作為擔保品，且不動產價值穩定，房屋抵押貸款通常是所有貸款方案中利率最低、過件率最高的一種。

Q

老屋或屋齡高的房子也能辦房屋抵押貸款嗎？

可以，但會更重視實際鑑價結果與土地價值。若鑑價不足，可透過提供保人、補充財力證明或評估二胎、轉增貸等方式提高可貸空間。

Q

信用普通或有瑕疵，還能申請房屋抵押貸款嗎？

有機會。若屬輕微信用瑕疵（偶發遲繳、聯徵多查），仍可申請，但成數與利率可能較保守。建議避免亂送件，並加強財力或擔保條件。

Q

房屋抵押貸款可以提前還款嗎？會有違約金嗎？

可以提前還款，但是否收取違約金，需視原合約規定。有些銀行在前 2～3 年內提前清償會收取違約金，申請前務必確認條款。

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