7種房屋鑑價管道,影響鑑價的8種原因,鑑價流程、費用一次看

目錄 |
1.為何需要房屋鑑價

所謂房屋鑑價是對房屋進行價值的鑑定,透過專業的鑑價人員進行調查與評估(生活機能、便利性、房屋類型、未來潛力、房價趨勢...等等),
當今天房屋要進行買賣、貸款、拍賣、查封等有所有權轉移時,就會透過專業的管道進行房屋鑑價,房屋鑑價會評估房屋內外因素,將房屋的價值換算成一個實際的金額,提供買賣或貸款時參考。
2. 7種房屋鑑價管道
2-1.委託銀行鑑價 (較精確的估價)
假如今天有買屋貸款或資金需求要用房屋進行貸款,可以透過與銀行諮詢房貸委託銀行協助進行鑑價,銀行會請專業的鑑價師到房屋地點進行評估,評估完成後就會告知房屋可貸款的額度。
2-2.銀行行員估價
如果尚未決定要與哪一家銀行申請貸款,也可以透過銀行行員進行房屋鑑價,可以致電或攜帶謄本臨櫃詢問,行員會根據內部鑑價資料查詢房屋所在地區的鑑價紀錄,並給出一個大概的價格作為參考。
2-3.線上平台估價
2-4.內政部不動產實價登錄
此為政府提供的整合資訊,網站上有全台買賣交易的成交案例,也可以透過這個網站得知該地區的大概行情價格。
2-5.房仲業者實價登錄
2-6.不動產估價師 (較精確的估價)
可以透過網路查詢找到資產鑑定公司、不動產估價師等進行房屋鑑價,費用約幾千至萬元不等。
2-7.融資公司不動產估價
如果與融資公司申請房屋貸款,融資公司也會協助進行房屋鑑價,像皇順國際 ,就有提供免費的房屋鑑價服務。
>>皇順國際 提供免費房屋估價
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3.房屋鑑價流程

房屋鑑價約需2~4個工作天,通常鑑價流程內容如下:
- 確認鑑價標的-確定要鑑價的物件
- 擬定鑑價計畫-蒐集附近資料,規劃鑑價內容
- 蒐集相關資料-建檔與整理房屋現況照與其相關資料
- 現場實地勘查建物與周圍環境狀況-專員至現場勘查建物現況與周遭區域
- 整理資料,分析比較-彙整房屋資訊,並進行估價
- 鑑價報告-提供估價報告書給金融機構參考
4.房屋鑑價費用
除了委託銀行跟不動產估價師鑑價外,其他的5種管道(線上估價、內政部實價登錄、房仲實價登錄、融資不動產估價、銀行行員初估)都是免費的,可以得到大概的估價,如委託銀行進行房屋鑑價,會收取約5000元不等的鑑價費用,不動產估價師則是幾千~幾萬元不等。
※不管是與融資公司還是銀行申請貸款,都會需要經過房屋鑑價後才可貸款。
舉例提供參考:
小帥想購買一間總價2000萬的房子,想貸款8成(1600萬),也聽信房仲估價覺得銀行可以貸到1600萬。
最後委託銀行進行房屋鑑價,鑑價結果只認為此房子市值1800萬,貸款8成的話只能貸款到1440萬,與原先預定的1600萬相差高達160萬!等於最後小帥要準備360萬的自備款才可以購買這間房屋!!
※不管是與融資公司還是銀行申請貸款,都會需要經過房屋鑑價後才可貸款。
5. 8種影響房屋鑑價的原因
房屋相關原因- 房屋類型、樓層、公設比(透天、公寓、社區)
房屋的類型和樓層對價格有直接影響,例如透天厝通常單價較高,因為沒有公設比,且土地是專屬的;相較之下,社區型大樓的公設比可能較高,但享有更多公共設施,價格會因設施齊全度而浮動。此外,樓層的高度也會影響價格,頂樓可能便宜但生活舒適度較低,中高樓層通常較受歡迎。
- 房屋所在地段(蛋黃區、蛋白區、蛋殼區)
地段是決定房價的關鍵因素之一。蛋黃區通常是市中心商圈或繁華地段,房價最高;蛋白區是市中心外圍,房價較蛋黃區低,但生活機能依然便利;蛋殼區則是遠離市區的地區,房價最低,但交通與生活便利性較差。購屋者需根據需求選擇適合的地段。
- 房屋新舊、裝修(新屋、新古屋、老屋)
房屋的新舊程度和裝修狀況對價格影響很大。新屋通常價格最高,因為建築品質和設備較新;新古屋則是屋齡在5至10年內的房屋,具有新屋的優勢但價格較具彈性;老屋屋齡較高,可能需投入額外費用進行翻修,價格相對較低。
- 嫌惡設施 (周遭是否有加油站、公墓、基地台等)
房屋周邊是否有嫌惡設施,例如加油站、公墓、垃圾場或基地台,都會對房價產生負面影響。這些設施可能影響環境品質或心理接受度,因此購屋者在評估房屋價格時,需特別注意這類因素是否符合自己的需求。
- 生活/房屋機能(商圈、學區、馬路、都市、巷內等)
房屋的生活機能是影響價格的重要指標。鄰近商圈、學區或主要交通道路的房屋通常價格較高,因為便利性較佳;而位於巷內或遠離主要道路的房屋,雖然環境較安靜,但價格通常較低。購屋者需平衡便利性與生活品質。
- 生活便利性(交通、大眾運輸)
房屋周邊的交通便利性,如是否靠近捷運站、公車站、高速公路入口等,也會影響房價。大眾運輸便利的地區,吸引上班族和學生群體,房價較高;相反地,交通不便的地區,房價通常較低。
- 建築方式(房屋的建構材料)
房屋的建築方式直接影響價格。例如,鋼筋混凝土結構的房屋耐震性與耐用性較高,價格相對較高;相較之下,磚造或木造建築的房屋價格可能較低。此外,建築的施工品質與技術也會影響房屋的價值。
- 安全考量(消防設施、防火牆等)
房屋是否具備完善的安全設施是價格評估的重要依據之一。像是社區大樓中的消防設備、防火牆、緊急逃生設施等,直接影響住戶的安全與生活品質。安全措施齊全的房屋通常能吸引更多買家,價格也會相對提升。
- 估價機構也會參考內政部的實價登錄網站來評估房屋行情,參考近期的成交價評估。
6.房屋貸款與鑑價注意事項
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房屋初步估價與實際件價有落差
由於房屋初步估價是參考周遭的行情預估,並不像是房屋鑑價有實際到訪並依內外因素進行較精確的鑑價。買房貸款勿以估價或仲介估算價格為主
買房貸款通常會先以估價為參考,再去準備自備款,但由於估價只是預估,並不像房屋鑑價來的準確,因此如果要買房貸款,要以房屋鑑價為主。舉例提供參考:
小帥想購買一間總價2000萬的房子,想貸款8成(1600萬),也聽信房仲估價覺得銀行可以貸到1600萬。
最後委託銀行進行房屋鑑價,鑑價結果只認為此房子市值1800萬,貸款8成的話只能貸款到1440萬,與原先預定的1600萬相差高達160萬!等於最後小帥要準備360萬的自備款才可以購買這間房屋!!
7. 房屋鑑價常見問題Q&A
房屋鑑價常見問題Q&A |
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Q:房屋鑑價要收費嗎? |
A:如因貸款需求委託融資公司鑑價或使用網站估價「是免費的」。如委託銀行或不動產估價師鑑價,會收取幾千~萬元不等的費用。 |
Q:房屋鑑價需要多久時間? |
A:房屋鑑價約2~4天,房屋鑑價報告書約10天。 |
Q:如果估價的金額有落差,要以誰的為主呢? |
A:因各平台有自己參考的資料庫,所以估價有落差是正常的,建議以要申請貸款的機構提供的估價為主。 |
Q:房屋裝潢對於房屋鑑價有加分嗎? |
A:有的,如果有花錢做房屋裝潢,在房屋的價值是會加分的! |

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對房屋鑑價還有疑問的民眾,最好找尋經驗豐富且具備相關金融專業知識的相關機構,這樣才可以替你找到最合適的貸款方案。
「皇順國際團隊」成員皆來自台灣各家商業銀行及各大租賃公司,具備企業金融、消費金融多年徵授信融資經驗。