房屋鑑價怎麼做？7種合法鑑價管道＋影響價值的8個原因
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一、為何需要房屋鑑價
房屋鑑價（不動產鑑價）指的是由專業鑑價人員，依照標準化程序對房屋的實際價值進行評估。鑑價會綜合考量 地段、生活機能、交通便利性、房屋類型、建物狀況、屋齡、周邊行情與未來發展性 等多項因素，最終換算出一個具有參考性的市場價值。
當房屋涉及 買賣、房屋貸款、增貸、二胎房貸、法拍、查封、繼承分配 等涉及權利變動的情況時，銀行或法務單位都會要求進行房屋鑑價，以確認該房產的真實價值。
簡單來說：房屋鑑價＝房屋實際價值的評估基準，銀行是否願意貸款、能貸多少額度，都會依鑑價結果決定
因此，房屋鑑價對於買賣雙方、申請貸款者、以及金融機構來說，都是不可或缺的重要程序。
二、7種房屋鑑價管道
委託銀行鑑價 (較精確的估價)
如果你正打算申請 房屋貸款、增貸或二胎房貸，最直接方式就是由銀行安排鑑價。
銀行會指派專業的 不動產估價師 到現場勘查，包括：
優點：高精準度、具法律效力。
銀行會指派專業的 不動產估價師 到現場勘查，包括：
- 房屋現況
- 地段環境
- 建物條件
- 市場行情
- 未來區域發展
優點：高精準度、具法律效力。
銀行行員估價
若你還沒決定要向哪家銀行申請房貸，可先請銀行行員協助估價。
你可以：
優點：免費、快速，但僅能當參考，不具正式鑑價效力。
你可以：
- 致電銀行
- 或帶著房屋騰本、建物資料 到臨櫃詢問
優點：免費、快速，但僅能當參考，不具正式鑑價效力。
線上平台估價
很多銀行都有提供 線上房屋估價 系統，例如： 你只需要輸入地址、坪數、屋齡等資訊，系統就會自動估算房屋可能的貸款鑑價。優點：方便、隨時查詢、完全免費。
內政部不動產實價登錄
內政部提供全台完整不動產成交資訊，包含：
- 成交價
- 坪數
- 車位資料
- 交易時間
- 建物類型
雖無法直接給你鑑價金額，但可以清楚了解該地區 真實成交行情，對比銀行鑑價會非常準確。
房仲業者實價登錄
房仲業者也提供自家整理的成交資料庫，通常資訊更詳細、更新速度也更快：
不動產估價師 (較精確的估價)
如果你需要：
- 法律用途
- 遺產分配
- 法拍相關作業
- 與銀行核貸以外的正式鑑價
可以委託 不動產估價師或資產鑑定公司。
費用通常落在 數千元到上萬元，視房屋類型、用途而定。
優點：高度精準、具法律效力。
費用通常落在 數千元到上萬元，視房屋類型、用途而定。
優點：高度精準、具法律效力。
融資公司不動產估價
如果你打算向融資公司申請 房屋貸款、房屋增貸或二胎房貸，融資公司也會提供免費估價服務。例如：
皇順國際 即提供免費房屋估價，並可在 1~3 天內回覆可貸額度，速度比銀行更快。
優點：快速、免費、寬鬆度較銀行高。
三、哪一種房屋鑑價管道最準？
面對不同的鑑價需求，有人希望金額高一點好貸款，有人則想找公正中立的第三方評估。那麼，到底哪一種鑑價方式「最準」？其實沒有絕對，關鍵在於你的目的：
- 若你是為了申請貸款 → 銀行或合作鑑價公司是主要參考
- 若你想了解市場行情 → 平台估價、實價登錄會更透明
- 若你打算出售房屋 → 不動產估價師報告最具法律效力
以下表格幫你整理 7 種房屋鑑價管道的準確度、費用、目的適用性，讓你快速對比、選擇最適合你的方式。
| 鑑價管道 | 準確度 | 是否收費 | 適用情境 | 是否具法律效力 |
|---|---|---|---|---|
| 銀行合作鑑價公司 | 高（偏保守） | ✅（申貸過件可抵免） | 房貸、增貸、轉貸 | ❌ |
| 銀行內部估價員 | 中高（以風控為主） | ✅ | 內部信用評估 | ❌ |
| 線上估價平台（如591） | 中（依演算法） | 免費 | 快速初估、自用參考 | ❌ |
| 內政部實價登錄 | 中（具公開參考性） | 免費 | 瞭解市場行情 | ❌ |
| 房仲業者估價 | 中（偏樂觀） | 免費 | 出售前行情諮詢 | ❌ |
| 不動產估價師 | 高（最具專業） | ✅（約3000~8000元） | 法律用途、繼承、糾紛 | ✅ |
| 融資公司估價 | 中（核貸導向） | 視方案而定 | 小額貸款或轉貸估值 | ❌ |
※ 不同的鑑價方式適用在不同需求，若你重視法律效力或有糾紛、繼承等用途，建議請專業不動產估價師出具報告；而若只是為了申請房貸、轉貸等，與銀行合作的鑑價機構通常就足夠。
四、房屋鑑價申請流程
房屋鑑價約需2~4個工作天，通常鑑價流程內容如下：
- 確認鑑價標的－確定要鑑價的物件
- 擬定鑑價計畫－蒐集附近資料，規劃鑑價內容
- 蒐集相關資料－建檔與整理房屋現況照與其相關資料
- 現場實地勘查建物與周圍環境狀況－專員至現場勘查建物現況與周遭區域
- 整理資料，分析比較－彙整房屋資訊，並進行估價
- 鑑價報告－提供估價報告書給金融機構參考
五、房屋鑑價申請費用
一般房屋鑑價有「免費估價」與「付費正式鑑價」兩種方式，兩者提供的資訊深度不同，費用也差異很大。免費的 5 種房屋鑑價方式（僅供參考用）
以下方式都屬於「大概估價」，可用來快速了解區域行情或預估貸款額度：- 線上房屋估價工具（免費）
各大銀行（如中信、永豐、富邦）皆提供線上估價，只需輸入地址與坪數即可快速產出估價範圍。
- 內政部實價登錄（免費）
可查詢鄰近區域的成交案例，了解市場行情。
- 房仲實價登錄（免費）
如信義房屋、台灣房屋皆有實價查詢系統，可補充更多比對數據。
- 融資公司不動產估價（免費）
若向融資公司申請房貸，多為免費初估，例如皇順國際提供免費房屋估價諮詢。
- 銀行行員初估（免費）
可持謄本或電話詢問，行員會根據銀行內部資料給出初步估值。
需要付費的房屋鑑價方式（正式鑑價）
若要真正申請房貸、增貸或二胎貸款，就會需要「正式鑑價」。銀行正式鑑價費：
- 約 3,000～5,000 元不等
- 由合作專業鑑價公司到現場進行拍照、坪數確認、區域分析後出具正式報告。
不動產估價師鑑價費：
- 約 5,000 ～ 20,000 元
- 適用於民事訴訟、資產評估、繼承分配等需要「專業鑑價報告」的情況。
六、8種影響房屋鑑價的原因
房屋相關原因
- 房屋類型、樓層、公設比(透天、公寓、社區)
房屋的類型和樓層對價格有直接影響，例如透天厝通常單價較高，因為沒有公設比，且土地是專屬的；相較之下，社區型大樓的公設比可能較高，但享有更多公共設施，價格會因設施齊全度而浮動。此外，樓層的高度也會影響價格，頂樓可能便宜但生活舒適度較低，中高樓層通常較受歡迎。
- 房屋所在地段(蛋黃區、蛋白區、蛋殼區)
地段是決定房價的關鍵因素之一。蛋黃區通常是市中心商圈或繁華地段，房價最高；蛋白區是市中心外圍，房價較蛋黃區低，但生活機能依然便利；蛋殼區則是遠離市區的地區，房價最低，但交通與生活便利性較差。購屋者需根據需求選擇適合的地段。
- 房屋新舊、裝修(新屋、新古屋、老屋)
房屋的新舊程度和裝修狀況對價格影響很大。新屋通常價格最高，因為建築品質和設備較新；新古屋則是屋齡在5至10年內的房屋，具有新屋的優勢但價格較具彈性；老屋屋齡較高，可能需投入額外費用進行翻修，價格相對較低。
- 嫌惡設施 (周遭是否有加油站、公墓、基地台等)
房屋周邊是否有嫌惡設施，例如加油站、公墓、垃圾場或基地台，都會對房價產生負面影響。這些設施可能影響環境品質或心理接受度，因此購屋者在評估房屋價格時，需特別注意這類因素是否符合自己的需求。
- 生活/房屋機能(商圈、學區、馬路、都市、巷內等)
房屋的生活機能是影響價格的重要指標。鄰近商圈、學區或主要交通道路的房屋通常價格較高，因為便利性較佳；而位於巷內或遠離主要道路的房屋，雖然環境較安靜，但價格通常較低。購屋者需平衡便利性與生活品質。
- 生活便利性(交通、大眾運輸)
房屋周邊的交通便利性，如是否靠近捷運站、公車站、高速公路入口等，也會影響房價。大眾運輸便利的地區，吸引上班族和學生群體，房價較高；相反地，交通不便的地區，房價通常較低。
- 建築方式(房屋的建構材料)
房屋的建築方式直接影響價格。例如，鋼筋混凝土結構的房屋耐震性與耐用性較高，價格相對較高；相較之下，磚造或木造建築的房屋價格可能較低。此外，建築的施工品質與技術也會影響房屋的價值。
- 安全考量(消防設施、防火牆等)
房屋是否具備完善的安全設施是價格評估的重要依據之一。像是社區大樓中的消防設備、防火牆、緊急逃生設施等，直接影響住戶的安全與生活品質。安全措施齊全的房屋通常能吸引更多買家，價格也會相對提升。
- 估價機構也會參考內政部的實價登錄網站來評估房屋行情，參考近期的成交價評估。
七、房屋鑑價結果偏低怎麼辦？三種處理方式一次看
當你遇到房屋鑑價金額遠低於預期，導致貸款額度被壓縮，該怎麼辦？別急，以下三種處理方式可以幫助你「補救」：| 處理方式 | 說明 | 適合對象 |
|---|---|---|
| 補充資料要求重估 | 提供屋齡證明、裝潢發票、鄰近社區成交紀錄，提交銀行重新鑑價 | 房屋狀況良好但被低估者 |
| 尋找第二鑑價機構 | 更換銀行或向融資公司送件，拿到不同的鑑價報告供比較 | 具備良好信用、能談條件者 |
| 搭配保人／共同申貸 | 增加第二位申請人（如配偶、家人），提高還款能力讓核貸額度提升 | 家庭型申貸、收入尚可者 |
補充說明
- 補資料重估不是一定成功，但若你有加裝潢、房屋維護良好、屋齡較輕，的確可能提升估價
- 換鑑價機構 是許多人成功提高貸款額度的方式，但要注意換銀行是否會有額外費用或手續
- 聯貸 方式讓銀行「看見你不是一個人還錢」，風險分攤後就有機會爭取更高額度
八、房屋貸款與鑑價注意事項
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房屋初步估價與實際件價有落差
由於房屋初步估價是參考周遭的行情預估，並不像是房屋鑑價有實際到訪並依內外因素進行較精確的鑑價。買房貸款勿以估價或仲介估算價格為主
買房貸款通常會先以估價為參考，再去準備自備款，但由於估價只是預估，並不像房屋鑑價來的準確，因此如果要買房貸款，要以房屋鑑價為主。舉例提供參考:
小帥想購買一間總價2000萬的房子，想貸款8成(1600萬)，也聽信房仲估價覺得銀行可以貸到1600萬。
最後委託銀行進行房屋鑑價，鑑價結果只認為此房子市值1800萬，貸款8成的話只能貸款到1440萬，與原先預定的1600萬相差高達160萬!等於最後小帥要準備360萬的自備款才可以購買這間房屋!!
房屋鑑價常見問題
整理您在進行房屋鑑價、申請房貸、增貸或二胎房貸時最常遇到的疑問，幫助你快速了解鑑價方式、費用與影響因素。
Q
房屋鑑價需要收費嗎？
若是因申請貸款透過銀行、融資公司安排鑑價，通常不需自行付費；線上估價工具也完全免費。
但若委託不動產估價師進行正式鑑價，費用約落在3,000～10,000 元以上，依房屋類型與用途而定。
Q
房屋鑑價需要多久？
一般房屋鑑價約需 2～4 天 完成；若需要正式鑑價報告書，則多為 7～10 天 內取得。
Q
不同平台估價不同，要以哪個為主？
因為各銀行與平台使用的資料庫不同、比對方法不同，所以會有落差。
實際申請貸款時，一律以承作貸款的銀行／融資公司的鑑價為主。
Q
房屋裝潢會影響鑑價嗎？
會。若房屋有完整裝潢（如全室木作、浴室廚房翻新），房屋鑑價通常會略為上調，但幅度仍需視鑑價師評估而定。
Q
房屋鑑價太低怎麼辦？可以申覆嗎？
可以。你可以向銀行或融資公司申請重新鑑價（複評），並提供：
- 近一年同社區成交資料
- 裝潢費用單據
- 房屋改善前後照片
通常有助提高鑑價金額。
Q
房屋鑑價會影響貸款嗎？
會影響。
銀行與融資公司都是依鑑價金額計算可貸款額度。
房屋鑑價越高，通常可貸額度越高、貸款成數越好。
Q
老屋或公寓鑑價會比較低嗎？
通常較低。主要原因包括：屋齡高、耐震性較差、建材老舊、交易量較低等因素。不過若位於精華區（例如捷運旁），鑑價仍可能不錯。
Q
房屋鑑價跟實價登錄一樣嗎？
不完全一樣。實價登錄是「成交價資訊」，而鑑價是「銀行可接受的估值」。銀行還會考量擔保性、區域風險、屋齡、坪數等因素，不會完全以實價登錄為準。
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◆貸款過件才收費、絕不事先收費
◆全程1對1保密服務
◆貸款過件才收費、絕不事先收費
對房屋鑑價還有疑問的民眾，最好找尋經驗豐富且具備相關金融專業知識的相關機構，這樣才可以替你找到最合適的貸款方案。
「皇順國際團隊」成員皆來自台灣各家商業銀行及各大租賃公司，具備企業金融、消費金融多年徵授信融資經驗。
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