房屋鑑價怎麼做？7種合法鑑價管道＋影響價值的8個原因

>> 內政部:::不動產交易實價查詢服務網

房仲業者也都有自己的實價登錄網站可以參考，可以利用這幾個平台估算大致價格。
>>信義房屋實價登錄查詢| 房價查詢、房價走勢
>>台灣房屋土地、房屋實價登錄查詢

如果與融資公司申請房屋貸款，融資公司也會協助進行房屋鑑價，像皇順國際 ，就有提供免費的房屋鑑價服務。
>>皇順國際 提供免費房屋估價
 

面對不同的鑑價需求，有人希望金額高一點好貸款，有人則想找公正中立的第三方評估。那麼，到底哪一種鑑價方式「最準」？其實沒有絕對，關鍵在於你的目的：

以下表格幫你整理 7 種房屋鑑價管道的準確度、費用、目的適用性，讓你快速對比、選擇最適合你的方式。

除了委託銀行跟不動產估價師鑑價外，其他的5種管道(線上估價、內政部實價登錄、房仲實價登錄、融資不動產估價、銀行行員初估)都是免費的，可以得到大概的估價，如委託銀行進行房屋鑑價，會收取約5000元不等的鑑價費用，不動產估價師則是幾千~幾萬元不等。

※不管是與融資公司還是銀行申請貸款，都會需要經過房屋鑑價後才可貸款。
 

6. 8種影響房屋鑑價的原因

房屋相關原因

1. 房屋類型、樓層、公設比(透天、公寓、社區)
   房屋的類型和樓層對價格有直接影響，例如透天厝通常單價較高，因為沒有公設比，且土地是專屬的；相較之下，社區型大樓的公設比可能較高，但享有更多公共設施，價格會因設施齊全度而浮動。此外，樓層的高度也會影響價格，頂樓可能便宜但生活舒適度較低，中高樓層通常較受歡迎。
    
2. 房屋所在地段(蛋黃區、蛋白區、蛋殼區)
   地段是決定房價的關鍵因素之一。蛋黃區通常是市中心商圈或繁華地段，房價最高；蛋白區是市中心外圍，房價較蛋黃區低，但生活機能依然便利；蛋殼區則是遠離市區的地區，房價最低，但交通與生活便利性較差。購屋者需根據需求選擇適合的地段。
   
   
3. 房屋新舊、裝修(新屋、新古屋、老屋)
   房屋的新舊程度和裝修狀況對價格影響很大。新屋通常價格最高，因為建築品質和設備較新；新古屋則是屋齡在5至10年內的房屋，具有新屋的優勢但價格較具彈性；老屋屋齡較高，可能需投入額外費用進行翻修，價格相對較低。
   
   
4. 嫌惡設施 (周遭是否有加油站、公墓、基地台等)
   房屋周邊是否有嫌惡設施，例如加油站、公墓、垃圾場或基地台，都會對房價產生負面影響。這些設施可能影響環境品質或心理接受度，因此購屋者在評估房屋價格時，需特別注意這類因素是否符合自己的需求。
    
5. 生活/房屋機能(商圈、學區、馬路、都市、巷內等)
   房屋的生活機能是影響價格的重要指標。鄰近商圈、學區或主要交通道路的房屋通常價格較高，因為便利性較佳；而位於巷內或遠離主要道路的房屋，雖然環境較安靜，但價格通常較低。購屋者需平衡便利性與生活品質。
    
6. 生活便利性(交通、大眾運輸)
   房屋周邊的交通便利性，如是否靠近捷運站、公車站、高速公路入口等，也會影響房價。大眾運輸便利的地區，吸引上班族和學生群體，房價較高；相反地，交通不便的地區，房價通常較低。
    
7. 建築方式(房屋的建構材料)
   房屋的建築方式直接影響價格。例如，鋼筋混凝土結構的房屋耐震性與耐用性較高，價格相對較高；相較之下，磚造或木造建築的房屋價格可能較低。此外，建築的施工品質與技術也會影響房屋的價值。
    
8. 安全考量(消防設施、防火牆等)
   房屋是否具備完善的安全設施是價格評估的重要依據之一。像是社區大樓中的消防設備、防火牆、緊急逃生設施等，直接影響住戶的安全與生活品質。安全措施齊全的房屋通常能吸引更多買家，價格也會相對提升。
   

實價登錄

• 估價機構也會參考內政部的實價登錄網站來評估房屋行情，參考近期的成交價評估。

 

7.鑑價結果偏低怎麼辦？三種處理方式一次看

當你遇到房屋鑑價金額遠低於預期，導致貸款額度被壓縮，該怎麼辦？別急，以下三種處理方式可以幫助你「補救」：

處理方式	說明	適合對象
補充資料要求重估	提供屋齡證明、裝潢發票、鄰近社區成交紀錄，提交銀行重新鑑價	房屋狀況良好但被低估者
尋找第二鑑價機構	更換銀行或向融資公司送件，拿到不同的鑑價報告供比較	具備良好信用、能談條件者
搭配保人／共同申貸	增加第二位申請人（如配偶、家人），提高還款能力讓核貸額度提升	家庭型申貸、收入尚可者

補充說明

• 補資料重估不是一定成功，但若你有加裝潢、房屋維護良好、屋齡較輕，的確可能提升估價
• 換鑑價機構 是許多人成功提高貸款額度的方式，但要注意換銀行是否會有額外費用或手續
• 聯貸 方式讓銀行「看見你不是一個人還錢」，風險分攤後就有機會爭取更高額度

8.房屋貸款與鑑價注意事項

房屋初步估價與實際件價有落差

由於房屋初步估價是參考周遭的行情預估，並不像是房屋鑑價有實際到訪並依內外因素進行較精確的鑑價。

買房貸款勿以估價或仲介估算價格為主

買房貸款通常會先以估價為參考，再去準備自備款，但由於估價只是預估，並不像房屋鑑價來的準確，因此如果要買房貸款，要以房屋鑑價為主。
舉例提供參考:
小帥想購買一間總價2000萬的房子，想貸款8成(1600萬)，也聽信房仲估價覺得銀行可以貸到1600萬。
最後委託銀行進行房屋鑑價，鑑價結果只認為此房子市值1800萬，貸款8成的話只能貸款到1440萬，與原先預定的1600萬相差高達160萬!等於最後小帥要準備360萬的自備款才可以購買這間房屋!!

9. 房屋鑑價常見問題Q&A