房屋增貸必看！揭秘3種增貸方式，利率、額度、流程一篇搞懂
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想要用正在貸款的房屋再申請貸款嗎？如果增貸被拒絕還有別的管道可以獲得資金嗎？當你有房屋裝修、資金周轉、急用支出等資金需求，房屋增貸不僅可以用較低的利率進行貸款，也可以貸出較多的資金使用，透過這篇文章，皇順國際將會告訴你房屋增貸的相關申請流程、申請條件以及房屋增貸利率等等，就算被婉拒房屋增貸、額度不夠也別擔心，讓皇順來告訴你解決辦法！
房屋增貸是什麼?
房屋增貸是利用已經有房屋貸款的房子再去進行貸款，通常會在房屋貸款償還一定額度的本金後，才會有空間可以去進行增貸，可以讓房屋持有人可以利用同一間房屋貸出資金，同時房屋貸款也是所有貸款中利率較低的方案。| 項目 | 房屋增貸 |
|---|---|
| 房屋增貸利率 | 約 1.5%～3% |
| 房屋增貸成數 | 房價 8～8.5 成 |
| 房屋增貸還款期限 | 20 年～30 年 |
| 房屋增貸還款方式 | 本利攤還、純繳息 |
| 房屋增貸申請管道 | 銀行、融資公司、民間貸款 |
| 房屋增貸限制 | 房屋現值需有額外空間才可申請 |
房屋增貸優缺點
房屋增貸款優點
房屋增貸有著以下幾種優點特性：
- 貸款額度高：由於房屋高總價的特性，可貸款的金額也較高。
- 利率較低：房屋增貸的抵押品穩定性高，比起其他種貸款方案更為穩定，因此可以獲得更低的利率。
- 還款期限長：房屋增貸與原本房貸一樣享寬限期與最長20年還款期限，月付金壓力相對較小。
- 不受負債比限制：由於房屋增貸是使用房屋進行抵押，因此看的是房屋的鑑價，但同時也要評估自身的還款能力。
- 申請流程簡單：房屋增貸是與同一家金融機構申請，因此審核速度會比較快，約7~14個工作天即可完成。
- 手續費用較便宜：由於在同一家銀行申請，手續費相比轉貸或其他貸款方案來說較便宜。
房屋增貸缺點
儘管房屋增貸有著許多優點，但還是會有一些缺點限制，例如以下：- 增貸額度低：由於銀行在房屋增貸這塊相對保守，因此如果在房屋鑑價後增值幅度不大，可貸金額有可能達不到申請人的資金需求，亦或是婉拒房屋增貸。
- 利息不得抵扣所得稅：申報所得時，房屋增貸的利息部分無法列入
- 審核嚴格：通常銀行在房屋增貸這塊相對保守，因此也會導致若申請人期間有信用不良，還款不正常，都有可能導致被婉拒
房屋增貸利率、額度比較
房屋增貸的方式有房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸三種方式，簡易介紹與方案的差異比較如下表：房屋增貸｜利用房屋增值再次向原銀行貸款
房屋增貸是房屋所有權人向 原承作銀行 再次申請追加貸款的一種方式。若房屋增值、或原有房貸已還款一段時間，房屋仍有可貸空間，銀行即可重新評估剩餘淨值並核發額度。
房屋增貸特色：
- 利率最低（通常與原本房貸利率相近）
- 使用範圍彈性，可用於裝潢、資金週轉、婚禮費用、投資等
- 容易被銀行視為「同一戶延伸貸款」，過件率通常較高（需信用正常）
- 房子已購買 1～2 年以上
- 房價有增值或原本貸款壓力不高
- 想要更低利率的額外資金
房屋轉增貸｜轉換到新銀行順便提高額度
房屋轉增貸是將貸款 轉到另一家銀行，並在重新鑑價後取得更高額度。通常會搭配「房貸利率重新議價」，讓借款人同時獲得 更低利率 + 額外資金。
房屋轉增貸特色：
- 可同時提高額度與降低利率
- 適合覺得原銀行利率偏高、增貸條件不佳者
- 鑑價結果好時，可一次取得較高額度
- 想重新議價房貸利率
- 原銀行額度不足、或不願增貸
- 房價上漲、房屋淨值提升者
二胎房貸｜利用第二順位抵押再次借款
二胎房貸是房屋已設定第一順位抵押權後，再向 銀行或融資公司申請第二筆貸款。即使一胎不動，仍可額外取得資金。
二胎房貸特色：
- 過件速度快
- 銀行二胎條件嚴格，但融資公司可彈性核貸
- 不需更動原本的一胎房貸（不用轉貸、不影響現行利率）
適合對象：
- 剛買房、還未達增貸年限者
- 信用條件不足以申請增貸或轉增貸者
- 需要短期或中期的週轉資金
房屋增貸方式比較表
比較房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸在貸款方式、成數、優缺點與利率上的差異。
| 增貸方案 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | 二胎房貸 |
|---|---|---|---|
| 貸款方式 | 向原本貸款銀行申請增貸 | 向其他銀行申請貸款 | 向其他機構申請貸款 |
| 申請管道 | 原房貸銀行 | 銀行 | 銀行、融資公司、民間 |
| 增貸成數 | 房屋估價 80%～85% | 房屋估價 80%～90% | 房屋估價 80%～120% |
| 優點 |
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| 缺點 |
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| 利率 | 約 2.12% 起 | 約 2.06% 起 | 約 4%～14% |
| 分期期限 | 20～30 年 | 20～30 年 | 2～15 年 |
房屋增貸撥款速度
房屋增貸從申請到實際撥款，所需時間會因為申請的管道不同而有明顯差異。一般來說，銀行增貸流程較完整，審核與鑑價時間也較長；而融資公司則能加快流程，適合有急用資金需求的借款人。銀行房屋增貸撥款時間：7～14 個工作天
若向銀行申請房屋增貸，整體流程包含：- 資料審核
- 房屋鑑價
- 回覆額度與利率
- 對保簽約
- 設定抵押權
若遇到排假日、鑑價繁忙季或文件缺件，時間可能再拉長。
融資公司增貸（或二胎增貸）撥款時間：最快 3 天
若選擇融資公司申請房屋增貸（或以二順位方式取得額外資金），流程簡化許多，只需：- 初審
- 房屋鑑價
- 對保
- 設定與撥款
- 急需短期週轉
- 信用分數略低
- 銀行增貸額度不夠
- 剛買房尚無長期繳款紀錄者
11家銀行房屋增貸方案比較表
想知道目前房屋貸款的銀行進行房屋增貸的成數與利率嗎？透過此表來看看吧！| 增貸成數 | 增貸利率 | 申辦費用 | |
富邦銀行房屋增貸 |
8成 | 2.55%~2.90%起 | 3000元~5000元 |
中國信託銀行房屋增貸
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85成 | 首年2.185%起 | 8000元 |
永豐銀行房屋增貸
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85成 | 2.31%起 | 5,000元~12,000元 |
玉山銀行房屋增貸
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8成 | 2.62%~3.11%起 | 8,000元起 |
台新銀行房屋增貸
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8成 | 2.85%起 | 8,000元~10,000元 |
上海商銀房屋增貸
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8成 | 2.12%起 | 9,000元 |
遠東銀行房屋增貸
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8成 | 2.45%-3.25% | 5,000元 |
國泰世華銀行房屋增貸
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8成 | 2.32%起 | 5,000元~20,000元 |
凱基銀行房屋增貸
|
85成 | 2.74%起 | 5,000元起 |
渣打銀行房屋增貸
|
85成 | 2.38%~2.66%起 | 5,600元 |
兆豐銀行房屋增貸
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8成 | 2.21%起 | 5,000元起 |
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房屋增貸利率多少合理?
房屋增貸利率範圍約在2.1%~4%起跳，雖然每間銀行的方案有利率的高低，但主要還是要看申請人的條件、銀行規範以及不動產的現值狀況而定，但房屋增貸與房屋貸款一樣屬於貸款種類中利率較低的貸款方案。
房屋增貸申請條件
房屋增貸也會評估申請人的條件與還款狀況，以下幾個評估要點可以先自行評估看看喔!- 年齡18~65歲
- 原房屋貸款繳款紀錄是否正常，有無遲繳紀錄
- 信用評分在600分以上為佳
- 額外的財力證明(薪轉、證卷、汽機車等)
- 房屋持有超過1年以上
- 房屋還有額外的價值空間
如何提高房屋增貸過件率
提高房屋增貸的過件率除了維持良好的信用狀況外，以下條件也可有利於房屋增貸過件率提高：- 近期貸款與信用卡都正常繳款，無遲繳、繳最低等情況
- 近期無頻繁送件貸款申請，聯徵多查情況
- 留意自身負債狀況，負債比也會是評估條件之一
- 加購房貸壽險，對銀行來說就是多一層保障
- 房屋價值高，需求貸款成數低，銀行風險變小就有機會提高過件率
房屋增貸申請文件
房屋增貸申請文件痛常需要以下：- 申款人雙證件影本
- 房屋增貸申請書
- 土地與建物登記所有權狀影本
- 薪資或收入證明
- 戶籍謄本影本
- 近一年房貸繳款紀錄
房屋增貸申請流程
房屋增貸從申請到撥款約需3~14個工作天，以下為申請流程：- 提出增貸申請：填寫房屋增貸申請書，並提交房屋增貸所需文件資料。
- 房屋鑑價：銀行進行房屋鑑價評估，並初估可貸款額度。
- 送件審核：如鑑價後房屋有空間可以貸款，就可以開始準備資料送件審核，並等待最終核貸結果。
- 對保簽約：核貸結果告知(金額/期數/月付金)，申請人與增貸機構進行簽約對保。
- 設定抵押：送件至地政事務所，辦理房屋抵押設定。
- 貸款撥款：房屋增貸金額撥款至指定帳戶。
房屋增貸被婉拒的原因是什麼
房屋增貸被婉拒的原因有很多，以下幾種常見的婉拒原因可以參考：- 房屋經鑑價後，無可增貸的空間
- 原房貸紀錄出現過遲繳的情況
- 信用狀況不佳，信用評分過低
- 無明確收入證明，無法證明還款能力
- 負債比高，動用過信用卡尋緩或預借現金
- 近期送多間貸款，導致聯徵多查
房屋增貸被婉拒怎麼辦?
如果房屋增貸被婉拒或是借款額度無法滿足資金需求時，可以考慮以下兩種方法：房屋轉增貸
可貸成數：房屋鑑價80~85%貸款利率：2.06%起
貸款期限：20~30年
貸款管道：銀行
優點：轉貸有可能獲得比較低的利率、且貸款還款期限將重新計算
二胎房貸
可貸成數：房屋鑑價80%~120%貸款利率：4%起
貸款期限：2~15年
貸款管道：銀行、融資公司
優點：可以貸款到更高的額度，與融資公司申請更是審核寬鬆好過件
房屋增貸常見問題
整理房屋增貸申請時最常遇到的問題，包括申請時機、額度、撥款速度與替代方案。
Q
房屋多久可以增貸？
一般建議持有房屋並正常繳款滿 1 年以上再申請房屋增貸。銀行會查看繳款紀錄、負債比以及房屋鑑價結果，若繳款正常且房屋仍有淨值空間，增貸過件率會較高。
Q
房屋增貸還款期限多久？有寬限期嗎？
房屋增貸通常可分期20～30 年，還款方式多與原本房貸一致。部分銀行提供寬限期（前 1～3 年僅付利息），但需視銀行方案與個人條件核定。
Q
房屋增貸被婉拒怎麼辦？
若房屋增貸被拒，原因可能包含信用瑕疵、負債比過高、房屋鑑價不足等。可改申請：
• 房屋轉增貸（換銀行重新鑑價）
• 二胎房貸（利用房屋剩餘淨值再貸款）
兩者對信用條件要求較不同，可依需求選擇。
Q
房屋增貸可以貸多少？額度怎麼計算？
房屋增貸額度通常依「房屋鑑價 × 可貸成數」決定。銀行一般可貸80～85%，若房價上漲或原本房貸剩餘不多，能取得的額度也會越高。實際金額仍需由銀行鑑價結果為準。
Q
房屋增貸撥款速度要多久？
銀行房屋增貸需進行完整審核與鑑價，因此從申請到撥款約需7～14 個工作天。若急需資金，可選擇融資公司二胎增貸（最快 1～3 天即可完成撥款）。
Q
房屋增貸會影響原本的房貸利率嗎？
申請房屋增貸不會改變原本房貸的一胎利率。增貸部分會有新的利率與額度，但兩者獨立計算，不會互相影響。
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