【2025二胎房貸完整解析】揭密額度真相、利率與月付金試算一次看懂!
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二胎房貸可貸款金額高,可以解決大額資金需求,是一個很好的週轉方案,但選擇申請的管道非常重要,會影響到貸款額度的高低、過件機率、成功率等等,就讓皇順國際來介紹二胎房貸的好處與貸款注意事項,讓你了解二胎房貸的申請管道、利率、申請流程,一篇就搞懂房屋二胎!
1.什麼是二胎房貸

二胎房貸(又稱 房屋二胎、二順位房貸),是指在房屋已經有第一順位貸款的情況下,再次將同一棟房屋作為抵押,向銀行或融資公司申請第二筆貸款。這類貸款通常用於 資金週轉、應急資金需求、創業或債務整合,優點是能在不出售房產的情況下,取得額外資金。
與一般房貸不同,二胎房貸的抵押權會被設定在 第二順位,因此銀行或融資公司在審核上會相對保守,但由於房屋本身屬於高價值不動產,若仍有足夠殘值,依然具備核貸空間。
簡單來說,二胎房貸就是房屋增貸的一種方式,讓有房屋資產的人能靈活運用資金,而不必變賣持有的房產。
二胎房貸與房屋貸款、房屋增貸的差別
二胎房貸、房屋貸款、房屋增貸雖然都是以房屋進行抵押貸款,但利率、貸款成數、申請條件方面還是有差別,可以參考下表:比較項目 | 二胎房貸 | 房屋貸款 | 房屋增貸 |
---|---|---|---|
方案用途 | 資金需求、債務整合、創業週轉 | 購屋或房屋無貸款時申請 | 既有房貸戶追加資金需求 |
貸款額度 | 最高房價 120%(視鑑價與剩餘空間) | 房價 60~80% | 房價 80~90% |
貸款管道 | 銀行、融資公司 | 銀行 | 原貸款銀行 |
撥款速度 | 2~14 天 | 7~14 天 | 7~14 天 |
抵押設定 | 第二順位 | 第一順位 | 第一順位 |
貸款利率 | 3%~5% 起 | 2%~3% 起 | 2.1% 起 |
分期期數 | 7~10 年 | 15~40 年 | 最長 30 年 |
方案特點 |
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*上表為一般市場範圍與常見做法,實際額度、利率與撥款速度依個人條件、鑑價結果與機構規範為準。
2.二胎房貸優缺點

申請 二胎房貸(又稱房屋二胎、二順位房貸) 前,建議先了解其優點與缺點。由於二胎房貸屬於風險較高的貸款產品,銀行審核相對嚴格,但若透過融資公司申請,條件會相對寬鬆。以下整理出二胎房貸的主要優缺點,幫助你快速掌握。
二胎房貸優點
- 信用要求低:與信用貸款不同,房屋二胎主要依據房屋殘值與鑑價來核貸,對申請人信用要求較低。
- 還款年限長:依金融機構規定,最長可分 7~10 年(部分方案更長),減輕每月還款壓力。
- 撥款速度快:融資公司審核速度快,最快可於 3~7 天內完成撥款,適合急需資金者。
- 有房屋即可申請:名下有不動產且仍具增貸空間,就能以房屋抵押申請二胎貸款。
- 貸款額度高於一般房屋增貸:部分融資公司可核貸至房屋鑑價的 100%~120%,比銀行房屋增貸更有彈性。
- 資金用途彈性:資金不受限制,可用於債務整合、創業週轉、醫療支出或生活開銷。
二胎房貸缺點
- 利率較高:相較於一順位房貸利率約 2%~3%,二胎房貸利率多落在 6%~12%,需評估總成本。
- 額度受限於房屋殘值:可貸款金額依房屋鑑價與現有貸款餘額決定,若房屋空間不足,核貸金額有限。
- 承作金融機構少:因風險高,多數銀行不願承作,通常須透過 融資公司或專業貸款公司 辦理。
- 銀行審核嚴格:若透過銀行申請,需符合財力、信用條件及房屋增貸空間,過件率相對低。
3.二胎房貸額度
二胎房貸可以申請的額度,依不同的申請管道、房屋價值而不同,房屋通常可以貸款到房屋成數的90~120%不等,但可貸款的金額會受到房屋的鑑價殘值影響,例如房屋市值1000萬,但還剩餘700萬的債務,所以房屋殘值剩餘300萬,最高可貸款金額為360萬 (120%),如果是申請銀行最高只能貸款270萬 (90%)。每個申請管道參考的一胎額度有不同:
- 銀行二胎房貸額度:看房屋貸款(一胎)「設定金額」,通常以房價8成為上限
- 融資公司二胎房貸額度:看房屋貸款(一胎)「剩餘金額」,最高可以貸款至500萬
- 民間私人二胎房貸額度:看房屋貸款(一胎)「剩餘金額」,最高貸款金額無上限
二胎房貸可貸款額度計算方式: {房屋鑑價-原房屋貸款餘額=房屋可貸款空間} X {可貸成數} = 房屋可貸金額 |
銀行二胎房貸額度試算
舉例:吳小姐在2018年時購買了2000萬的房子,向銀行貸款1600萬,目前房屋已經漲價到2200萬,原本1600萬的房貸也只剩下1300萬,但因為資金周轉關係,吳小姐需要一筆資金協助,那他在銀行與融資公司的二胎房貸分別可以貸到多少錢呢?- 房屋資訊:2018年購買2000萬房子,當時貸款1600萬,現值漲到2200萬,目前剩餘房貸1300萬。
- 銀行二胎房貸:銀行最高可貸房價的90%,即1980萬,但因原本貸款設定金額為1920萬,所以『最多可再貸60萬』。
融資公司二胎房貸額度試算
- 融資公司最高可貸房價的120%,即 2640萬。
- 扣除剩餘房貸1300萬,可貸額度為 1340萬。
※因融資公司有貸款額度上限500萬,因此只能貸款最高500萬
※如果與皇順國際申請二胎房貸,沒有金額限制
4.銀行二胎房貸利率與額度比較(2025更新)
銀行二胎房貸方案比較 | |
玉山銀行二胎房貸![]() |
貸款利率:3.54%~9.11%起 貸款期數:最長15年 貸款額度:50萬以上(依顧客財力及信用狀況而定) |
台新銀行二胎房貸 |
貸款利率:3.92% 起 貸款期數:最長7年 貸款額度:50萬~300萬(依顧客財力及信用狀況而定) |
國泰世華二胎房貸 |
貸款利率:3.75%~15.35%起 貸款期數:最長10年 貸款額度:最高150萬 |
永豐銀行二胎房貸 |
貸款利率:5.66%(機動利率) 貸款期數:最長7年 貸款額度:50萬 |
兆豐銀行二胎房貸 |
貸款利率:3.378%起(浮動利率) 貸款期數:2~10年 貸款額度:依銀行鑑價後評估 |
遠東銀行二胎房貸 |
貸款利率:4%起(浮動利率) 貸款期數:最長7年 貸款額度:25萬以上 |
凱基銀行二胎房貸 |
貸款利率:3.87%起(浮動利率) 貸款期數:最長10年 貸款額度:最高500萬 |
王道銀行二胎房貸 |
貸款利率:5.31%~16%(機動計息) 貸款期數:最長15年 貸款額度:最高500萬 |
新光銀行二胎房貸 |
貸款利率:4.13%起(機動利率) 貸款期數:最長15年 貸款額度:最高600萬 |
陽信銀行二胎房貸 |
貸款利率:4.11%~5.87%起 貸款期數:3~20年 貸款額度:依銀行鑑價後評估 |
5.二胎房貸申請管道比較
申請 二胎房貸(房屋二胎、二順位房貸) 的方式主要有三種:銀行、融資公司與民間借貸。由於二胎房貸屬於高風險貸款產品,銀行通常審核最嚴格,而融資與民間管道則相對寬鬆,額度與過件率也更高。以下整理三大申請管道的差異,幫助你找到最適合的方案。
申請銀行二胎房貸
銀行是三種管道中 利率最低 的選擇,但同時也是最難申請的。
- 優點:利率低(約 2%~5%)、保障度高。
- 缺點:審核嚴格、過件率低,額度通常不足以滿足大額資金需求。
- 適合對象:信用良好、收入穩定、名下房屋殘值足夠者。
申請融資二胎房貸
融資公司是銀行之外的熱門選擇,條件寬鬆、額度較高。
- 優點:審核快速、可貸額度高於銀行、條件要求較低。
- 缺點:利率通常略高於銀行(約 5%~10%),仍需仔細評估還款能力。
- 適合對象:被銀行婉拒二胎房貸、或銀行核准額度不足者。
建議可找 皇順國際 免費協助房屋估價與貸款方案諮詢,主打「沒過件不收費」,降低貸款風險。
申請民間二胎房貸
民間二胎房貸門檻最低,通常只要名下有房子即可申請。
- 優點:條件最寬鬆、審核速度最快。
- 缺點:利率與手續費較高,若未計算好總成本,容易造成財務壓力。
- 適合對象:急需資金、信用瑕疵嚴重、或其他管道皆無法核貸者。
申請管道選擇建議
- 如果信用佳、收入穩定 → 優先考慮銀行二胎房貸。
- 如果被銀行婉拒或額度不足 → 融資二胎房貸是最佳替代方案。
- 如果資金需求急迫、信用條件差 → 民間二胎房貸可當最後選擇,但務必評估利息成本。
6.二胎房貸適合對象
根據皇順國際多年二胎房貸申請經驗,(又稱房屋二胎、二順位房貸) 是一種利用名下房屋再度抵押取得資金的方式,通常適合以下幾類族群:1. 信用條件不足的人
若因信用分數偏低、曾有遲繳紀錄或信用卡循環使用過高,導致銀行貸款不易過件,二胎房貸會以 房屋殘值 為主要審核依據,相對更容易核貸。2. 房屋增貸被婉拒者
當原銀行因條件不足或額度限制而拒絕房屋增貸時,二胎房貸可作為替代方案,讓房屋殘值發揮更大效益。3. 房屋增貸額度不足者
若資金需求大於銀行增貸核准的額度,可以透過二胎房貸補足資金缺口。4. 無薪資證明或財力文件不足者
對於自營商、攤販、自由業者、臨時工等 沒有固定薪資轉帳或勞保明細 的族群,二胎房貸較注重房屋價值,因此通過率較高。5. 有緊急資金需求者
二胎房貸的核貸與撥款速度相對較快(融資公司最快 3~7 天),適合急需資金週轉的人。6. 資金需求額度較高者
當資金需求超過信用貸款或小額貸款上限時,二胎房貸因以房屋為抵押,額度可達 房價的 100%~120%(依機構不同),能滿足較高的資金需求。7.二胎房貸利率多少合理
申請 二胎房貸(房屋二胎、二順位房貸) 時,最關心的就是「利率高低」。由於貸款風險較高,二胎房貸利率通常比一胎房貸高,且會依申請管道不同而有所差異。以下整理常見的合理利率範圍:
銀行二胎房貸利率
- 利率範圍:約 3%~16%
- 特色:銀行利率最低,但審核嚴格、過件率低,僅限信用良好、收入穩定、房屋殘值足夠的人。
融資公司二胎房貸利率
- 利率範圍:約 2.95%~16%
- 特色:利率與銀行接近,但條件較寬鬆,核貸速度快、額度高,是被銀行婉拒者的常見替代方案。
民間二胎房貸利率
- 利率範圍:約 6%~36%
- 特色:申請門檻最低,幾乎只要名下有房屋就能貸。但利率偏高,且可能有額外手續費,需特別注意總成本。
哪種二胎房貸利率才算合理?
- 若能申請銀行二胎,3%~6% 屬於相當合理的利率範圍。
- 融資公司若能落在 5%~10%,也算是可接受的水準。
- 若利率超過 15%,就要謹慎評估還款壓力,避免因高利息造成財務負擔。
8.二胎房貸利率與月付金試算表
我們皆以貸款100萬的二胎房貸,並分期七年進行計算,月付金約如下:比較項目 | 融資公司 | 銀行 | 民間貸款 |
---|---|---|---|
貸款利率 | 7%~14% | 3%~16% | 8%~36% |
分期期數 | 84 期(7 年) | 84 期(7 年) | 84 期(7 年) |
貸款金額 | 100 萬 | 100 萬 | 100 萬 |
月付金 | 15,093~18,740 元 | 13,213~19,862 元 | 15,586~22,206 元 |
還款方式 | 本息攤還 | 本息攤還 | 純攤息 |
*數據為範圍示意,實際利率、月付金與期數依個人條件與機構審核為準。
9.二胎房貸選銀行還是融資公司好?

二胎房貸到底該選擇銀行還是融資公司,其實要依照每個人的 財務狀況、資金需求與信用條件 來評估。
整體來說:
- 能申請銀行 → 建議優先選銀行,因為利率相對較低、還款壓力較小。
- 銀行額度不足或被婉拒 → 融資公司會是更靈活的選擇,額度高、審核寬鬆,能快速滿足資金需求。
什麼情況適合申請銀行二胎房貸?
- 房屋增貸額度能夠滿足資金需求。
- 個人信用條件良好,銀行審核容易過件。
- 想要享有 較低利率 與 較長期數 的還款方式。
什麼情況適合申請融資公司二胎房貸?
- 與銀行申請二胎房貸被婉拒。
- 銀行核准的額度不足,無法滿足資金需求。
- 有信用瑕疵、收入證明不足或負債比偏高。
- 需要 快速撥款,通常最快 2~3 天即可到帳。
10.二胎房貸年利率與月利率的差別
一般申請貸款看到的利率是以年利率計算,但也有一些二胎業者會用月利率標示,【月息X12=年利率】換算如下:
月息 | 年利率 |
0.5% | 6% |
1% | 12% |
2% | 24% |
3% | 36% |
4% | 48% |
11.二胎房貸如何申請
二胎房貸申請條件
二胎房屋貸款的申請條件與一般房貸相同,申請人要介於18~65歲,部分可能可以開放至70歲者申請,除了身分文件外,名下要有不動產且尚有殘值或增貸價值,就可以申請次順位貸款。- 年滿18歲~65歲
- 申貸人名下有房屋
- 房屋估價後有空間
- 有收入來源
- 無嚴重信用瑕疵
- 原房屋貸款正常繳款滿1年
二胎房貸申請文件
- 申貸人雙證件影本
- 印鑑、戶籍謄本影本
- 土地、建物所有權狀影本
- 工作、收入證明(薪資轉帳紀錄、扣繳憑單)
- 近一年原房貸繳款紀錄
二胎房貸申請流程
房屋二胎申請時,通常會由借款機構請鑑價人員針對要貸款的物件進行估價,確保擔保品上有空間價值可增貸,之後會針對申請人的條件一起評估審核,待確認可貸款金額與利率後就會進行簽約,並設計房屋的抵押權,簽約對保後就會撥款至申請人帳戶。-
向銀行或融資公司經銷商提出二胎房貸申請>>皇順國際,免費估價,沒過件不收費
- 房屋估價,申貸人條件審查
- 簽約對保,設定二順位抵押
- 設定完成,撥款至申貸人帳戶
12.二胎房貸無法申請、遭婉拒的原因?
如果有以下幾種情況,就有可能會被銀行婉拒二胎房貸的申請喔!- 房屋持有不久,且貸款繳期短,無空間貸款
- 貸款遲繳、呆帳
- 近期申請過其他貸款
- 沒有財力證明/收入證明
- 信用卡預借現金
- 聯徵多查
13.二胎房貸有什麼風險?
房屋二胎可以在短時間內獲得大量的資金,就跟房屋貸款一樣,但其中要注意的是『二胎房貸利率比一胎房貸還要高』,要謹慎評估自己的收入狀況,在貸款後是否可以負擔!除了房屋二胎貸款外,也有像是汽機車貸款、手機貸款等其他的貸款方式,如果可以取得更好的利率,那就並非要選擇二胎房貸進行貸款,並且選擇合法機構(如:銀行、融資公司)進行申請。
14.二胎房貸還可以再增貸嗎?
可以!二胎房屋增貸就是指名下的房子已經有房屋貸款、二胎貸款,再用此房子再去申請貸款,稱為二胎房屋增貸,只要估價後房屋有殘值,就可以進行二胎房屋增貸。15.二胎房貸與信貸的差別?
二胎房貸與信用貸款的差別就在於,二胎房貸是以房屋作為擔保品去進行貸款,但信用貸款屬於無擔保品的貸款,那這兩者要怎麼選呢?很簡單!如果今天您的信用評分良好,信用卡、貸款等繳款都正常,信用評分高的情況下比較有機會拿到較低的利率與較高的額度。
所以會建議先看哪種貸款可以滿足資金需求,接著再看利率哪一個比較低,再來決定要申請哪一種貸款!
※正常情況下房屋貸款的利率會比信用貸款低,因此在申請時要注意喔!
16.銀行為何比較難通過二胎房貸
由於銀行須評估風險值,所以通常會持保守的觀點評估來決定貸款額度,以維持放貸的風險,包括項是申貸人信用卡是否長期啟用循環利息、負債比是否過高、近期是否申請貸款等等,都會是評估的項目,因此在需要維持較低風險的情況下,二胎房貸的風險高出許多,所以銀行在房屋二胎的承作意願就會較低。另外銀行在評估二胎房貸額度時,是以當初房屋貸款設定金額決定是否有貸款空間,因此也會造成可貸金額低,無法滿足資金需求的情況。
二胎房貸常見問題
整理關於二胎房貸的常見疑問,包含申請條件、利率、額度與注意事項,幫助你快速了解最適合的申貸管道。
Q
我該選擇銀行還是融資公司申請二胎房貸?
如果您的信用條件佳,且銀行核准的貸款額度能滿足資金需求,建議優先選擇銀行二胎房貸,利率較低、還款壓力也較小。若銀行額度不足或被婉拒,可考慮融資公司,審核寬鬆、額度高、撥款速度快。
Q
如果遭銀行婉拒二胎房貸怎麼辦?
銀行二胎房貸申請難度較高,若遭婉拒可先詢問原因並嘗試補件。如果仍無法申請成功,建議可找融資公司經銷商協助,例如 皇順國際 Line 免費諮詢,提供免費房屋估價與貸款規劃。
Q
有房子就能申請二胎房貸嗎?
可以。只要名下房屋經過評估後仍有殘值空間,就可以用來申請二胎房貸,即使有信用瑕疵或收入不足,依然有機會過件。
Q
二胎房貸可以貸多少成數?
銀行二胎房貸通常可貸房屋市值的 50%~60%;融資公司則可達70%~120%,依房屋殘值與借款人條件而定。
Q
二胎房貸利率大約多少?
銀行二胎房貸利率約3%~16%,融資公司則落在7%~14%。由於風險較高,利率通常比一胎房貸高,但仍比信用貸款低。
Q
二胎房貸多久可以撥款?
銀行審核較嚴格,通常需7~14 個工作天;融資公司流程較快,若文件齊全,最快2~3 天即可撥款。
Q
申請二胎房貸需要準備什麼文件?
一般需要準備:
・身分證、印章
・房屋權狀、土地謄本
・財力證明(薪資單、存摺、扣繳憑單等)
・其他銀行或融資公司要求的補充文件