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【2025二胎房貸完整解析】揭密額度真相、利率與月付金試算一次看懂!

【2025二胎房貸完整解析】揭密額度真相、利率與月付金試算一次看懂!

2024二胎房貸,從業人員告訴你怎麼貸才划算,利率、額度、申請流程告訴你!
 
目錄 Contents
  1. 什麼是二胎房貸
  2. 二胎房貸優缺點
  3. 二胎房貸成數與額度試算
  4. 銀行二胎房貸利率與額度比較(2025更新)
  5. 二胎房貸申請管道比較
  6. 二胎房貸適合對象
  7. 二胎房貸利率多少合理
  8. 二胎房貸利率與月付金試算表
  9. 二胎房貸選銀行還是融資公司好?
  10. 二胎房貸年利率與月利率的差別
  11. 二胎房貸如何申請
  12. 二胎房貸無法申請、遭婉拒原因?
  13. 二胎房貸有什麼風險?
  14. 二胎房貸還可以再增貸嗎?
  15. 二胎房貸與信貸的差別?
  16. 銀行為何比較難申請二胎房貸
  17. 二胎房貸常見問題

二胎房貸可貸款金額高,可以解決大額資金需求,是一個很好的週轉方案,但選擇申請的管道非常重要,會影響到貸款額度的高低、過件機率、成功率等等,就讓皇順國際來介紹二胎房貸的好處與貸款注意事項,讓你了解二胎房貸的申請管道、利率、申請流程,一篇就搞懂房屋二胎!

1.什麼是二胎房貸

什麼是二胎房貸,二胎房貸與一胎的差別
二胎房貸(又稱 房屋二胎、二順位房貸),是指在房屋已經有第一順位貸款的情況下,再次將同一棟房屋作為抵押,向銀行或融資公司申請第二筆貸款。這類貸款通常用於 資金週轉、應急資金需求、創業或債務整合,優點是能在不出售房產的情況下,取得額外資金。

與一般房貸不同,二胎房貸的抵押權會被設定在 第二順位,因此銀行或融資公司在審核上會相對保守,但由於房屋本身屬於高價值不動產,若仍有足夠殘值,依然具備核貸空間。

簡單來說,二胎房貸就是房屋增貸的一種方式,讓有房屋資產的人能靈活運用資金,而不必變賣持有的房產。

 

二胎房貸與房屋貸款、房屋增貸的差別

二胎房貸、房屋貸款、房屋增貸雖然都是以房屋進行抵押貸款,但利率、貸款成數、申請條件方面還是有差別,可以參考下表:
比較項目 二胎房貸 房屋貸款 房屋增貸
方案用途 資金需求、債務整合、創業週轉 購屋或房屋無貸款時申請 既有房貸戶追加資金需求
貸款額度 最高房價 120%(視鑑價與剩餘空間) 房價 60~80% 房價 80~90%
貸款管道 銀行、融資公司 銀行 原貸款銀行
撥款速度 2~14 天 7~14 天 7~14 天
抵押設定 第二順位 第一順位 第一順位
貸款利率 3%~5% 起 2%~3% 起 2.1% 起
分期期數 7~10 年 15~40 年 最長 30 年
方案特點
  • 過件機會相對高
  • 貸款額度較具彈性
  • 利率比信用貸款更低的替代方案
  • 利率偏低
  • 貸款期限長
  • 部分情況利息可抵稅
  • 向原銀行申請,流程熟悉
  • 利率通常較低

*上表為一般市場範圍與常見做法,實際額度、利率與撥款速度依個人條件、鑑價結果與機構規範為準。

 

2.二胎房貸優缺點

二胎房貸優缺點

申請 二胎房貸(又稱房屋二胎、二順位房貸) 前,建議先了解其優點與缺點。由於二胎房貸屬於風險較高的貸款產品,銀行審核相對嚴格,但若透過融資公司申請,條件會相對寬鬆。以下整理出二胎房貸的主要優缺點,幫助你快速掌握。

二胎房貸優點

  1. 信用要求低:與信用貸款不同,房屋二胎主要依據房屋殘值與鑑價來核貸,對申請人信用要求較低。
  2. 還款年限長:依金融機構規定,最長可分 7~10 年(部分方案更長),減輕每月還款壓力。
  3. 撥款速度快:融資公司審核速度快,最快可於 3~7 天內完成撥款,適合急需資金者。
  4. 有房屋即可申請:名下有不動產且仍具增貸空間,就能以房屋抵押申請二胎貸款。
  5. 貸款額度高於一般房屋增貸:部分融資公司可核貸至房屋鑑價的 100%~120%,比銀行房屋增貸更有彈性。
  6. 資金用途彈性:資金不受限制,可用於債務整合、創業週轉、醫療支出或生活開銷。

二胎房貸缺點

  • 利率較高:相較於一順位房貸利率約 2%~3%,二胎房貸利率多落在 6%~12%,需評估總成本。
  • 額度受限於房屋殘值:可貸款金額依房屋鑑價與現有貸款餘額決定,若房屋空間不足,核貸金額有限。
  • 承作金融機構少:因風險高,多數銀行不願承作,通常須透過 融資公司或專業貸款公司 辦理。
  • 銀行審核嚴格:若透過銀行申請,需符合財力、信用條件及房屋增貸空間,過件率相對低。  
 

3.二胎房貸額度

二胎房貸可以申請的額度,依不同的申請管道、房屋價值而不同,房屋通常可以貸款到房屋成數的90~120%不等,但可貸款的金額會受到房屋的鑑價殘值影響,例如房屋市值1000萬,但還剩餘700萬的債務,所以房屋殘值剩餘300萬,最高可貸款金額為360萬 (120%),如果是申請銀行最高只能貸款270萬 (90%)。

每個申請管道參考的一胎額度有不同:
  • 銀行二胎房貸額度:看房屋貸款(一胎)設定金額」,通常以房價8成為上限
  • 融資公司二胎房貸額度:看房屋貸款(一胎)剩餘金額,最高可以貸款至500萬
  • 民間私人二胎房貸額度:看房屋貸款(一胎)剩餘金額,最高貸款金額無上限

二胎房貸可貸款額度計算方式:
{房屋鑑價-原房屋貸款餘額=房屋可貸款空間} X {可貸成數} = 房屋可貸金額

銀行二胎房貸額度試算

舉例:吳小姐在2018年時購買了2000萬的房子,向銀行貸款1600萬,目前房屋已經漲價到2200萬,原本1600萬的房貸也只剩下1300萬,但因為資金周轉關係,吳小姐需要一筆資金協助,那他在銀行與融資公司的二胎房貸分別可以貸到多少錢呢?
  • 房屋資訊:2018年購買2000萬房子,當時貸款1600萬,現值漲到2200萬,目前剩餘房貸1300萬
  • 銀行二胎房貸:銀行最高可貸房價的90%即1980萬,但因原本貸款設定金額為1920萬,所以『最多可再貸60萬』

融資公司二胎房貸額度試算

若吳小姐選擇融資公司申請二胎房貸:
  • 融資公司最高可貸房價的120%,即 2640萬
  • 扣除剩餘房貸1300萬,可貸額度為 1340萬
簡單來說,透過融資公司,吳小姐最高可貸1340萬元

※因融資公司有貸款額度上限500萬,因此只能貸款最高500萬
※如果與皇順國際申請二胎房貸,沒有金額限制

 

4.銀行二胎房貸利率與額度比較(2025更新)

銀行二胎房貸方案比較

玉山銀行二胎房貸

玉山銀行二胎房貸
貸款利率:3.54%~9.11%起
貸款期數:最長15年
貸款額度:50萬以上(依顧客財力及信用狀況而定)

台新銀行二胎房貸

台新銀行二胎房貸

貸款利率:3.92% 起
貸款期數:最長7年
貸款額度:50萬~300萬(依顧客財力及信用狀況而定)

國泰世華二胎房貸

國泰世華二胎房貸

貸款利率:3.75%~15.35%起
貸款期數:最長10年
貸款額度:最高150萬

永豐銀行二胎房貸

永豐銀行二胎房貸

貸款利率:5.66%(機動利率)
貸款期數:最長7年
貸款額度:50萬

兆豐銀行二胎房貸

兆豐銀行二胎房貸

貸款利率:3.378%起(浮動利率)
貸款期數:2~10年
貸款額度:依銀行鑑價後評估

遠東銀行二胎房貸

遠東銀行二胎房貸

貸款利率:4%起(浮動利率)
貸款期數:最長7年
貸款額度:25萬以上

凱基銀行二胎房貸

凱基銀行二胎房貸

貸款利率:3.87%起(浮動利率)
貸款期數:最長10年
貸款額度:最高500萬

王道銀行二胎房貸

王道銀行二胎房貸

貸款利率:5.31%~16%(機動計息)
貸款期數:最長15年
貸款額度:最高500萬

新光銀行二胎房貸

新光銀行二胎房貸

貸款利率:4.13%起(機動利率)
貸款期數:最長15年
貸款額度:最高600萬

陽信銀行二胎房貸

陽信銀行二胎房貸

貸款利率:4.11%~5.87%起
貸款期數:3~20年
貸款額度:依銀行鑑價後評估
  
5.二胎房貸申請管道比較

申請 二胎房貸(房屋二胎、二順位房貸) 的方式主要有三種:銀行、融資公司與民間借貸。由於二胎房貸屬於高風險貸款產品,銀行通常審核最嚴格,而融資與民間管道則相對寬鬆,額度與過件率也更高。以下整理三大申請管道的差異,幫助你找到最適合的方案。

申請銀行二胎房貸

銀行是三種管道中 利率最低 的選擇,但同時也是最難申請的。

  • 優點:利率低(約 2%~5%)、保障度高。
  • 缺點:審核嚴格、過件率低,額度通常不足以滿足大額資金需求。
  • 適合對象:信用良好、收入穩定、名下房屋殘值足夠者。

申請融資二胎房貸

融資公司是銀行之外的熱門選擇,條件寬鬆、額度較高。

  • 優點:審核快速、可貸額度高於銀行、條件要求較低。
  • 缺點:利率通常略高於銀行(約 5%~10%),仍需仔細評估還款能力。
  • 適合對象:被銀行婉拒二胎房貸、或銀行核准額度不足者。

建議可找 皇順國際 免費協助房屋估價與貸款方案諮詢,主打「沒過件不收費」,降低貸款風險。

申請民間二胎房貸

民間二胎房貸門檻最低,通常只要名下有房子即可申請。

  • 優點:條件最寬鬆、審核速度最快。
  • 缺點:利率與手續費較高,若未計算好總成本,容易造成財務壓力。
  • 適合對象:急需資金、信用瑕疵嚴重、或其他管道皆無法核貸者。

申請管道選擇建議

  • 如果信用佳、收入穩定 → 優先考慮銀行二胎房貸。
  • 如果被銀行婉拒或額度不足 → 融資二胎房貸是最佳替代方案。
  • 如果資金需求急迫、信用條件差 → 民間二胎房貸可當最後選擇,但務必評估利息成本。
 

6.二胎房貸適合對象

根據皇順國際多年二胎房貸申請經驗,(又稱房屋二胎、二順位房貸) 是一種利用名下房屋再度抵押取得資金的方式,通常適合以下幾類族群:

1. 信用條件不足的人

若因信用分數偏低、曾有遲繳紀錄或信用卡循環使用過高,導致銀行貸款不易過件,二胎房貸會以 房屋殘值 為主要審核依據,相對更容易核貸。

2. 房屋增貸被婉拒者

當原銀行因條件不足或額度限制而拒絕房屋增貸時,二胎房貸可作為替代方案,讓房屋殘值發揮更大效益。

3. 房屋增貸額度不足者

若資金需求大於銀行增貸核准的額度,可以透過二胎房貸補足資金缺口。

4. 無薪資證明或財力文件不足者

對於自營商、攤販、自由業者、臨時工等 沒有固定薪資轉帳或勞保明細 的族群,二胎房貸較注重房屋價值,因此通過率較高。

5. 有緊急資金需求者

二胎房貸的核貸與撥款速度相對較快(融資公司最快 3~7 天),適合急需資金週轉的人。

6. 資金需求額度較高者

當資金需求超過信用貸款或小額貸款上限時,二胎房貸因以房屋為抵押,額度可達 房價的 100%~120%(依機構不同),能滿足較高的資金需求。

7.二胎房貸利率多少合理

申請 二胎房貸(房屋二胎、二順位房貸) 時,最關心的就是「利率高低」。由於貸款風險較高,二胎房貸利率通常比一胎房貸高,且會依申請管道不同而有所差異。以下整理常見的合理利率範圍:

銀行二胎房貸利率

  • 利率範圍:約 3%~16%
  • 特色:銀行利率最低,但審核嚴格、過件率低,僅限信用良好、收入穩定、房屋殘值足夠的人。

融資公司二胎房貸利率

  • 利率範圍:約 2.95%~16%
  • 特色:利率與銀行接近,但條件較寬鬆,核貸速度快、額度高,是被銀行婉拒者的常見替代方案。

 

民間二胎房貸利率

  • 利率範圍:約 6%~36%
  • 特色:申請門檻最低,幾乎只要名下有房屋就能貸。但利率偏高,且可能有額外手續費,需特別注意總成本。

哪種二胎房貸利率才算合理?

  • 若能申請銀行二胎,3%~6% 屬於相當合理的利率範圍。
  • 融資公司若能落在 5%~10%,也算是可接受的水準。
  • 若利率超過 15%,就要謹慎評估還款壓力,避免因高利息造成財務負擔。
 

8.二胎房貸利率與月付金試算表

我們皆以貸款100萬的二胎房貸,並分期七年進行計算,月付金約如下:
比較項目 融資公司 銀行 民間貸款
貸款利率 7%~14% 3%~16% 8%~36%
分期期數 84 期(7 年) 84 期(7 年) 84 期(7 年)
貸款金額 100 萬 100 萬 100 萬
月付金 15,093~18,740 元 13,213~19,862 元 15,586~22,206 元
還款方式 本息攤還 本息攤還 純攤息

*數據為範圍示意,實際利率、月付金與期數依個人條件與機構審核為準。


9.二胎房貸選銀行還是融資公司好?

二胎房貸選銀行還是融資公司好

二胎房貸到底該選擇銀行還是融資公司,其實要依照每個人的 財務狀況、資金需求與信用條件 來評估。
整體來說:

  • 能申請銀行 → 建議優先選銀行,因為利率相對較低、還款壓力較小。
  • 銀行額度不足或被婉拒 → 融資公司會是更靈活的選擇,額度高、審核寬鬆,能快速滿足資金需求。

什麼情況適合申請銀行二胎房貸?

  • 房屋增貸額度能夠滿足資金需求。
  • 個人信用條件良好,銀行審核容易過件。
  • 想要享有 較低利率 與 較長期數 的還款方式。

什麼情況適合申請融資公司二胎房貸?

  • 與銀行申請二胎房貸被婉拒。
  • 銀行核准的額度不足,無法滿足資金需求。
  • 有信用瑕疵、收入證明不足或負債比偏高。
  • 需要 快速撥款,通常最快 2~3 天即可到帳。
 

10.二胎房貸年利率與月利率的差別

一般申請貸款看到的利率是以年利率計算,但也有一些二胎業者會用月利率標示,【月息X12=年利率】換算如下:

月息 年利率
0.5% 6%
1% 12%
2% 24%
3% 36%
4% 48%

11.二胎房貸如何申請

二胎房貸申請條件

二胎房屋貸款的申請條件與一般房貸相同,申請人要介於18~65歲,部分可能可以開放至70歲者申請,除了身分文件外,名下要有不動產且尚有殘值或增貸價值,就可以申請次順位貸款。
  • 年滿18歲~65歲
  • 申貸人名下有房屋
  • 房屋估價後有空間
  • 有收入來源
  • 無嚴重信用瑕疵
  • 原房屋貸款正常繳款滿1年

二胎房貸申請文件

  • 申貸人雙證件影本
  • 印鑑、戶籍謄本影本
  • 土地、建物所有權狀影本
  • 工作、收入證明(薪資轉帳紀錄、扣繳憑單)
  • 近一年原房貸繳款紀錄

二胎房貸申請流程

房屋二胎申請時,通常會由借款機構請鑑價人員針對要貸款的物件進行估價,確保擔保品上有空間價值可增貸,之後會針對申請人的條件一起評估審核,待確認可貸款金額與利率後就會進行簽約,並設計房屋的抵押權,簽約對保後就會撥款至申請人帳戶。
  1. 向銀行或融資公司經銷商提出二胎房貸申請>>皇順國際,免費估價,沒過件不收費
  2. 房屋估價,申貸人條件審查
  3. 簽約對保,設定二順位抵押
  4. 設定完成,撥款至申貸人帳戶
 

12.二胎房貸無法申請、遭婉拒的原因?

如果有以下幾種情況,就有可能會被銀行婉拒二胎房貸的申請喔!
  • 房屋持有不久,且貸款繳期短,無空間貸款
  • 貸款遲繳、呆帳
  • 近期申請過其他貸款
  • 沒有財力證明/收入證明
  • 信用卡預借現金
  • 聯徵多查
 

13.二胎房貸有什麼風險?

房屋二胎可以在短時間內獲得大量的資金,就跟房屋貸款一樣,但其中要注意的是二胎房貸利率比一胎房貸還要高』,要謹慎評估自己的收入狀況,在貸款後是否可以負擔!
除了房屋二胎貸款外,也有像是汽機車貸款、手機貸款等其他的貸款方式,如果可以取得更好的利率,那就並非要選擇二胎房貸進行貸款,並且選擇合法機構(如:銀行、融資公司)進行申請。
 

14.二胎房貸還可以再增貸嗎?

可以!二胎房屋增貸就是指名下的房子已經有房屋貸款、二胎貸款,再用此房子再去申請貸款,稱為二胎房屋增貸,只要估價後房屋有殘值,就可以進行二胎房屋增貸。
 

15.二胎房貸與信貸的差別?

二胎房貸與信用貸款的差別就在於,二胎房貸是以房屋作為擔保品去進行貸款,但信用貸款屬於無擔保品的貸款,那這兩者要怎麼選呢?
很簡單!如果今天您的信用評分良好,信用卡、貸款等繳款都正常,信用評分高的情況下比較有機會拿到較低的利率與較高的額度。
所以會建議先看哪種貸款可以滿足資金需求,接著再看利率哪一個比較低,再來決定要申請哪一種貸款!

※正常情況下房屋貸款的利率會比信用貸款低,因此在申請時要注意喔!

16.銀行為何比較難通過二胎房貸

由於銀行須評估風險值,所以通常會持保守的觀點評估來決定貸款額度,以維持放貸的風險,包括項是申貸人信用卡是否長期啟用循環利息、負債比是否過高、近期是否申請貸款等等,都會是評估的項目,因此在需要維持較低風險的情況下,二胎房貸的風險高出許多,所以銀行在房屋二胎的承作意願就會較低。

另外銀行在評估二胎房貸額度時,是以當初房屋貸款設定金額決定是否有貸款空間,因此也會造成可貸金額低,無法滿足資金需求的情況。
 

二胎房貸常見問題

整理關於二胎房貸的常見疑問,包含申請條件、利率、額度與注意事項,幫助你快速了解最適合的申貸管道。

Q

我該選擇銀行還是融資公司申請二胎房貸?

如果您的信用條件佳,且銀行核准的貸款額度能滿足資金需求,建議優先選擇銀行二胎房貸,利率較低、還款壓力也較小。若銀行額度不足或被婉拒,可考慮融資公司,審核寬鬆、額度高、撥款速度快。

Q

如果遭銀行婉拒二胎房貸怎麼辦?

銀行二胎房貸申請難度較高,若遭婉拒可先詢問原因並嘗試補件。如果仍無法申請成功,建議可找融資公司經銷商協助,例如 皇順國際 Line 免費諮詢,提供免費房屋估價與貸款規劃。

Q

有房子就能申請二胎房貸嗎?

可以。只要名下房屋經過評估後仍有殘值空間,就可以用來申請二胎房貸,即使有信用瑕疵或收入不足,依然有機會過件。

Q

二胎房貸可以貸多少成數?

銀行二胎房貸通常可貸房屋市值的 50%~60%;融資公司則可達70%~120%,依房屋殘值與借款人條件而定。

Q

二胎房貸利率大約多少?

銀行二胎房貸利率約3%~16%,融資公司則落在7%~14%。由於風險較高,利率通常比一胎房貸高,但仍比信用貸款低。

Q

二胎房貸多久可以撥款?

銀行審核較嚴格,通常需7~14 個工作天;融資公司流程較快,若文件齊全,最快2~3 天即可撥款。

Q

申請二胎房貸需要準備什麼文件?

一般需要準備:
・身分證、印章
・房屋權狀、土地謄本
・財力證明(薪資單、存摺、扣繳憑單等)
・其他銀行或融資公司要求的補充文件