最後更新：2026 年 5 月 28 日
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中古屋是很多首購族或換屋族的第一選擇， 總價比新成屋低、地段成熟、可以親自看屋確認屋況， 但貸款這一關卻常常讓人措手不及。
同樣是一間房，屋齡、建材、地段不同，銀行給的貸款成數可以差到一到兩成。 簽約前以為能貸八成，進銀行鑑價後才發現只給六成， 自備款的缺口一下子多出幾十萬，這是中古屋買家最常踩到的第一個坑。
這篇整理了中古屋貸款的完整資訊，從中古屋、新古屋、老屋的定義差異， 到地段分級影響成數、屋齡壓縮貸款年限的計算方式、 成數不足時的六個解法、申請管道比較，以及貸款後還能再融資的三種方式。 買中古屋送件前，這些問題先搞清楚，才不會簽約後才發現貸款額度跟預期落差太大。
1.什麼是中古屋？跟新古屋、老屋差在哪？
中古屋通常指 非新成屋，即屋齡較長、曾經有住戶居住過，或已完成買賣轉手的房屋。一般來說，符合以下條件的房屋可稱為中古屋：
1.屋齡超過 3 年
房屋興建完成後，已經超過 3 年，或只要曾經有人居住過，即屬於中古屋。
即便房屋保養良好，依舊會被歸類為中古屋，影響貸款成數與條件。
2.使用執照超過 3 年
使用執照是房屋合法使用的憑證，若房屋取得使用執照超過 3 年，即算中古屋。
部分建案雖然完工已久，但因為延遲取得使用執照，可能仍被視為新屋。
3.曾經轉手買賣 1 次以上
若房屋曾經至少轉手買賣 1 次，不論屋齡多久，都屬於中古屋。
轉手次數越多，房屋可能存在裝修變動、產權問題等，影響貸款審核條件。
中古屋與新古屋的差別：
由於中古屋的年限範圍比較寬，因此出現了新古屋這個介於新成屋與中古屋間的名詞。
- 屋齡在3-10年內
- 沒人住過、屋況還很新
- 價格卻比新成屋便宜
通常會出現新古屋有兩個原因：
- 投資客買了房子尚未住過，想等價格好再脫手。
- 建商蓋太多滯銷，現在的房子公設比越來越高，這些新古屋實際可用的坪數會比新成屋來得多一些。
中古屋與老屋的差別：
許多人在購屋時，會遇到「中古屋」與「老屋」的選擇，但這兩者其實有明顯的差異，尤其在房屋狀況、貸款條件、未來維護等方面，影響購買與貸款的決策。
中古屋定義：
- 中古屋通常指 屋齡超過 3 年、曾有人居住過，或曾轉手買賣過 的房屋，但仍在一定屋齡範圍內，房屋結構尚屬穩固，且仍可順利申請貸款。
老屋定義：
- 老屋一般指 屋齡超過 30 年以上 的房屋，建築結構可能已老舊，耐震能力較差，並且存在較高的維修或拆除風險，因此申請房貸會受限制。
中古屋與老屋差別比較
| 項目 | 中古屋 | 老屋 |
|---|---|---|
| 屋齡 | 3～30 年 | 30 年以上 |
| 房價 | 較新成屋便宜，但仍有市場需求 | 便宜，但流動性低 |
| 貸款條件 | 通常可貸 7～8 成 | 可能僅 5～6 成，甚至無法貸款 |
| 耐震能力 | 依年份不同，部分較新者有耐震設計 | 可能耐震不足，存在安全隱憂 |
| 設備狀況 | 可能局部翻修，但基本設備仍可使用 | 設備老舊，可能需要全面翻新 |
| 翻修成本 | 局部維修即可，費用較低 | 翻修費用高，甚至需要重建 |
| 投資潛力 | 仍具市場流通性，轉手較容易 | 可能需依靠都更、危老重建增值 |
2.如何判定中古屋好壞與否？
中古屋的建造方式、地段等等都可能影響到貸款額度，中古屋好壞的判定可以用以下幾點來進行評估：
中古屋建材
購買屋齡較高的中古屋時，務必注意其建材是加強磚造或是鋼筯混凝土，建築結構及耐用年限從弱到強一般可分為：
- 磚造-25年
- 加強磚造-35年
- 鋼筋混凝土（RC）-50年
- 鋼骨鋼筋混凝土（SRC）-50年
- 鋼骨混凝土（SC）-50年
目前台灣建築物以RC結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築，當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，若不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。
中古屋地段
在申請中古屋貸款時，銀行會依照房屋所在地區的等級來決定最高可貸款成數。常見的分級為 A、B、C、D 四級：
- A級地段：最高可貸款 8成
- B級地段：最高可貸款 7.5成
- C級地段：最高可貸款 7成
- D級地段：最高僅可貸款 6成
A級地段：台北市與六都核心區域
台北市是全台唯一 12 個行政區皆屬 A 級 的地區，房屋貸款成數可達 8 成。
此外，新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市與高雄市的部分精華區，也被銀行列入 A 級。
特別是 新竹市，房市價值較高，因此僅分 A、B 級，顯示其不動產價值穩定。
B級與 C級地段：多數縣市
- B級：位於都會區外圍，銀行最高可貸 7.5 成。
- C級：澎湖、金門等地被列入此類，最高貸款僅有 7 成。
D級地段：偏遠或流通性差的區域
位於偏遠、人口稀少或交易不活絡的區域，多被銀行列為 D 級，最高僅能貸款 6 成。
雙北與捷運沿線的例外
在雙北地區，即使是屋齡較高的老屋，只要位於捷運沿線或交通便利的地段，仍有機會申請到最高 8 成的貸款成數。
中古屋屋齡
目前銀行提供的房貸年限多為 20 年期、30 年期、40 年期，但能否申請到較長期數，取決於 借款人年齡 與 房屋屋齡。原因在於銀行會考量：
- 借款人是否因 年紀過高 而影響還款能力
- 房屋是否因 屋齡老舊 而影響保值性、甚至產生折價風險
因此，多數銀行會依循以下兩項限制：
- 借款人年齡 ＋ 貸款年限 ≤ 75 年
例：40 歲申請 30 年房貸，總和為 70，符合規定。 - 屋齡 ＋ 貸款年限 ≤ 50 年
例：屋齡 15 年的中古屋，最多只能貸 35 年。
屋齡高對貸款的影響
若中古屋屋齡過高，會直接壓縮貸款年限。例如：- 屋齡 12 年以上的房子，再搭配 30 年期房貸，就可能接近 50 年的限制，銀行通常會縮短貸款年限，導致月付金提高。
- 老屋（屋齡 20 年以上），想申請 30 年或 40 年期房貸的難度更高，甚至可能被限制只能貸 10–20 年。
中古屋購買前必看，基本結構檢查重點
在選購中古屋時，除了地段與屋齡，房屋本身結構與狀況也非常重要。若忽略這些細節，未來可能需要花大筆費用整修。以下是常見的檢查項目：- 排水管道是否堵塞
可檢查馬桶、浴室與廚房的排水是否順暢，避免日後發生回堵或漏水問題。 -
屋頂漏水、牆壁滲水
看屋時留意天花板、窗框與牆角，是否有水漬或潮濕痕跡，這往往代表滲水問題。 -
油漆脫落、壁癌
壁癌常因長期潮濕或防水層老化所致，不僅影響美觀，長期也會損害建材。 -
牆壁或地磚龜裂
小裂縫可能影響不大，但若為結構性裂縫，則代表安全疑慮，需要專業檢測。 -
門窗是否牢固密合
檢查門窗是否能順利開關、密合度是否良好，以免影響居住安全與隔音效果。 -
電線是否老舊
老屋常有電線老化問題，若無更新，容易引發跳電甚至火災。
如何確認是否有違建？
若想進一步確認中古屋是否涉及 違規建築，可以至 地政事務所申請「建物測量成果圖」，再與房屋現況比對，即可判斷是否存在違建。3.中古屋優缺點
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中古屋優點
價格較低，購屋負擔小
中古屋的房價通常比新成屋或預售屋更親民，平均屋齡每增加一年，價格可能下降約 2.5%。對於預算有限的購屋族來說，中古屋能有效降低購房壓力。地段佳，生活機能成熟
多數中古屋位於市中心或交通便利區域，周邊設施完善，生活機能成熟。相比同地段的新成屋，中古屋價格往往更實惠。公設比低，室內空間大
新建案的公設比平均超過 30%，實際使用坪數被壓縮。屋齡超過 10 年的中古屋，公設比通常較低，室內可用空間更大，居住舒適度提升。可實地勘察，降低不確定性
與只能依賴模型圖的預售屋不同，中古屋可以現場檢視：格局、採光、動線、屋況，以及社區住戶素質，更能挑選到真正符合需求的房子。中古屋缺點
貸款條件較差，自備款需求高
銀行在估價時會考量屋齡，中古屋屋齡越高，貸款成數可能越低。雖然總價低於新成屋，但購買時常需要準備更多自備款。可能有隱形成本
- 屋齡較高的中古屋，可能需要額外整修，例如：水電更新、防水工程等，加總下來未必比新屋便宜。
- 早期興建的公寓、華廈常缺乏車位，若需租用停車位，月租費用也必須納入考量。
可能存在隱性缺失
投資客為了快速轉手，常會進行表面裝修，但可能使用便宜建材，甚至掩蓋瑕疵。若買方未仔細檢查，可能買到問題屋。4.中古屋貸款利率及成數
中古屋貸款利率一般以銀行2-4%為主，中古屋貸款成數可以貸到6成到7成之間，中古屋貸款幾成並不是指房屋市值，而是指「銀行鑑價」，一般銀行鑑價會比房屋市價略低，因此建議購買前先直接找銀行評估可以貸款的額度，才不會在房屋簽約後，才發現跟實際成交價有差異，進而面臨貸款不足額的問題。新古屋、中古屋、老屋貸款利率成數比較
| 房屋類型 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
| 屋齡 | 3-10年 | 10年以上 | 30年以上 |
| 貸款利率 | 2% | 3% | 4% |
| 貸款成數 | 7-75成 | 6-7成 | 5-7成 |
中古屋貸款月付金試算對照表
知道利率區間還不夠，讀者最想知道的是「我每個月要還多少」。 以下以中古屋常見貸款金額，分別列出不同利率和期數下的月付金供參考。| 貸款金額 | 利率 | 20 年期月付金 | 30 年期月付金 | 適合屋齡 |
|---|---|---|---|---|
| 500 萬 | 2%（新古屋） | 約 25,342 元 | 約 18,485 元 | 3～10 年 |
| 3%（中古屋） | 約 27,742 元 | 約 21,081 元 | 10 年以上 | |
| 800 萬 | 2%（新古屋） | 約 40,547 元 | 約 29,576 元 | 3～10 年 |
| 3%（中古屋） | 約 44,387 元 | 約 33,730 元 | 10 年以上 | |
| 1,200 萬 | 2%（新古屋） | 約 60,821 元 | 約 44,364 元 | 3～10 年 |
| 3%（中古屋） | 約 66,580 元 | 約 50,595 元 | 10 年以上 | |
| 1,500 萬 | 2%（新古屋） | 約 76,026 元 | 約 55,455 元 | 3～10 年 |
| 4%（老屋） | 約 90,893 元 | 約 71,636 元 | 30 年以上 |
第一，銀行鑑價不等於成交價。 假設你以 1,000 萬買入中古屋，銀行鑑價可能只給 900 萬， 再以 7 成計算，實際貸款金額是 630 萬，不是 700 萬。 月付金要以實際核貸金額為準，不是成交價。
第二，利率會浮動。 中古屋貸款利率多為機動利率，初始利率低， 但隨央行調升基準利率，實際利率也可能跟著上調， 建議以稍高的利率估算，預留彈性空間。
第三，月付金建議控制在月收入的三分之一以內。 超過這個比例，生活資金壓力會明顯上升， 也會影響之後申請其他貸款的負債比評估。
大從建物類別，小至房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
| 房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 套房 |
| 貸款成數 | 7-8成 | 7-75成 | 6-75成 | 6-7成 | 5-7成 |
根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-7成，想買套房反而需要更多的自備款。
最後如果貸款成數還差0.5-1成時可考慮下列的方法
1.增加其他收入證明(兼職收入或是股票)
2.增加保人
3.增加抵押品
4.購買房貸壽險
5.選擇知名房仲業者
6.辦理信用貸款
7.辦理裝潢貸款
| 延伸閱讀 1. 二胎房屋增貸可以辦幾次？二胎房貸增貸全攻略：額度、利率、申請條件告訴你 2. 房屋鑑價怎麼做？7種合法鑑價管道＋影響價值的8個原因 |
5.中古屋貸款成數不足怎麼辦？
購買中古屋時，常因屋齡過高或地段影響，導致銀行給的貸款成數不足。若想提高核貸額度，可以從以下 6 個面向著手：
1. 提供穩定收入證明
銀行最重視還款能力。可主動提出：
- 薪資轉帳紀錄
- 勞保明細
- 扣繳憑單
- 報稅資料
這些都能證明財務狀況穩健，有助於提高貸款成數。
2. 培養良好信用紀錄
- 持續使用信用卡並按時繳款
- 避免動用預借現金與循環利息
- 不要長期成為「信用小白」
信用條件越好，越能獲得銀行信任，提升核貸額度。
3. 選擇好地段的房屋
位於市中心蛋黃區、交通便利（捷運、火車站）且無嫌惡設施的房子，銀行估值較高，自然能提高貸款成數。
4. 適度縮短房貸年限
房貸年限越短，銀行風險越低。
- 目前常見年限：20 年、30 年、40 年
- 若選擇 20 年期房貸，成數較容易拉高
⚠️ 但要注意還款壓力，建議月付金控制在月收入 1/3 以內。
5. 提供合格保證人
- 須為 二等親內的親屬
- 信用良好、收入穩定
- 整體條件優於申貸人
這能有效降低銀行風險，增加貸款核准機會。
6. 以其他不動產作擔保
若名下有 其他土地或房屋，可主動提供作為擔保品。雖然一般房貸不強制需要，但能提高貸款成數，甚至換取更好的利率。
6.申辦中古屋貸款管道
銀行中古屋貸款
會考量除了貸款人的收入及信用狀況之外，未來假設要進行拍賣中古屋時，會以比較容易脫手的精華區房子為主要核貸對象。
優點：貸款利率低/貸款年限長/月繳金額低
缺點：審核條件嚴格/貸款時間久/需財力證明
融資中古屋貸款
針對中古屋貸款來說融資公司的專案條件較為寬鬆，只要房屋有價值基本上就會過件。
優點：審核條件寬鬆/信用瑕疵可辦理/不受職業限制
缺點：貸款利率較銀行高/貸款時間久
民間中古屋貸款
房屋持分也可以貸款，快速辦理可解決當日急用錢。
優點：短期周轉/三天內撥款/不看信用評分/不看薪轉證明
缺點：貸款利率極高/易遇不正當貸款公司
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延伸閱讀：中古屋是持分產權怎麼辦？持分貸款申請說明 |
7.中古屋貸款申請資料
申請中古屋貸款通常需要準備以下資料：
- 申請人雙證件
- 申請人印鑑章、印鑑證明
- 房屋權狀正本
- 土地及建物登記謄本
- 申請人財力證明
8.中古屋貸款申請流程
- 提出申請：申貸人提供相關申請文件．即可向銀行或融資公司提出貸款申請。
- 房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量依照房屋地段、屋況、坪數、座落地點、屋齡…等要素進行估價，初步評估可貸金額。
- 審核照會：審核申貸人提供的文件資料及房屋貸款條件，像是：年齡、收入、持分與否等。並透過聯徵記錄查詢申貸人資料，加上房屋的條件、屋況等做綜合性評估，最後核定額度。
- 簽約對保：告知審核結果與利率，申貸人同意銀行提供的中古屋房貸額度及利息條件後，申貸人、連帶保證人與銀行房貸專員，三方共同簽訂貸款合約。對保約需一小時，此流程須要屋主本人親自出席。
- 抵押設定：簽約後須前往地政事務所辦理抵押權設定，需繳交設定金額千分之一的規費，銀行抵押權設定的金額通常為貸款金額的1.2倍。
- 核貸撥款：抵押權設定完成，便可進行撥款。
9.中古屋貸款完可以再貸款嗎？
答案是 可以的！即使房貸尚未繳清，仍可透過以下三種方式再申請貸款，常見方法包含 房屋二胎、房屋增貸、房屋轉增貸。1. 房屋二胎貸款
- 做法：在已有房貸的情況下，將同一棟房屋再做一次抵押。
- 優點：可貸金額較高，部分融資公司甚至能貸到房價的 120%。
- 缺點：銀行對二胎房貸的審核較嚴格，過件率相對低。
2. 房屋增貸
- 做法：向原貸款銀行或金融機構提出申請，依據房屋目前的市值重新評估可貸額度。
- 優點：流程簡單，不需更換銀行。
- 缺點：核准金額受限於房屋增值幅度與貸款人條件。
3. 房屋轉增貸（轉貸 + 增貸）
- 做法：將現有房貸轉到其他銀行，並同時申請增貸。
- 優點：不僅能增加貸款金額，還可能獲得 較低利率，減輕每月還款壓力。
- 缺點：需重新跑審核流程，並可能產生代書費、規費等額外支出。
中古屋貸款常見問題
中古屋貸款和新成屋貸款有什麼不同？
主要差在三個地方。第一是利率：新成屋約 2%，中古屋約 3%，老屋可能到 4%，屋齡越高利率越高。第二是貸款成數：新成屋通常可貸 8 成，中古屋約 6～7 成，老屋可能只有 5～6 成。第三是貸款年限：新成屋可貸 30～40 年，中古屋因屋齡壓縮年限，可貸年數較短，屋齡 30 年的房子最多只能貸 20 年。
買中古屋需要準備多少自備款？
至少準備 2 到 3 成。以 800 萬的中古屋為例，若銀行核貸 7 成，自備款需要 240 萬。但銀行鑑價通常低於成交價，若鑑價只給 720 萬、再貸 7 成，實際貸款金額是 504 萬，自備款缺口就變成將近 300 萬。建議簽約前先讓銀行做鑑價估算，不要直接以成交價來算自備款。
貸款成數不足差一兩成，最快的解決方式是什麼？
依缺口大小有不同做法。差 0.5 成以內：提供更完整的收入證明（薪轉、報稅、扣繳憑單）或加入信用良好的保人，部分銀行會重新評估。差 1 成左右：考慮房屋轉增貸或申請信用貸款補足缺口，但信貸利率較高，要確認每月總還款不超過收入的三分之一。差 2 成以上：可能需要重新評估物件條件，或考慮換一家銀行重新送件，不同銀行的鑑價結果可能有差距。
中古屋貸款的年限會比新成屋少嗎？
會。銀行通常會同時限制兩個條件：「借款人年齡＋貸款年限 ≤ 75 年」以及「屋齡＋貸款年限 ≤ 50 年」。例如屋齡 30 年的中古屋，最多只能貸 20 年；屋齡 20 年的房子，最多貸 30 年。年限縮短會讓月付金明顯提高，買屋前要先把這個數字算清楚。
不同房屋類型會影響貸款成數嗎？
會。常見成數如下：電梯大樓 7～8 成、公寓 7～7.5 成、透天厝 6～7.5 成、別墅 6～7 成、套房 5～7 成。套房因為銀行認為流通性較差，部分銀行直接不承作，有承作的成數也最低，需要準備更多自備款。
60 歲還能申請中古屋貸款嗎？
可以，但貸款年限會縮短。以「年齡＋貸款年限 ≤ 75 年」計算，60 歲最多只能貸 15 年。這會讓月付金明顯高於年輕借款人，建議先試算每月還款金額是否負擔得起，再決定是否申請。
中古屋屋齡 35 年還能貸款嗎？
可以，但年限最多 15 年（50 減 35）。部分銀行對屋齡較高的物件審核更謹慎，貸款成數也可能較低。若位於台北市或捷運沿線等精華地段，銀行估值較高，過件機率也相對好一些。
中古屋貸款利率會比較高嗎？
是的，屋齡越高利率通常越高。新古屋約 2%、中古屋約 3%、老屋可能到 4%。另外中古屋房貸多為機動利率，當央行調升基準利率時，房貸利率也會跟著調整，建議以稍高的利率估算月付金，預留緩衝空間。
貸款成數不足怎麼辦？
有六個方向可以嘗試：提供更完整的收入證明、培養良好信用紀錄、選擇地段較好的物件、縮短貸款年限、提供信用良好的保人、以其他不動產作擔保。若銀行成數仍然不足，也可以透過房屋二胎或信用貸款補足缺口，詳細說明可參考文章第五章。
如果銀行不核准中古屋貸款怎麼辦？
可以考慮三個方向：換一家銀行重新送件（不同銀行鑑價結果可能有差距）、透過融資公司申請房屋二胎（審核條件比銀行寬鬆，不限屋齡）、或是申請房屋轉增貸（將現有房貸轉到其他銀行並同時增貸）。皇順國際可協助評估哪個方向最適合你的條件，不限屋齡與屋種皆可諮詢。
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中古屋貸款的成數、利率和年限，每間房子的情況都不一樣， 銀行鑑價結果、屋齡、地段三個因素組合起來， 最後能拿到的條件可以差很多。
不確定自己的物件大概能貸幾成、月付金能不能負擔， 或是已經被銀行婉拒、想知道還有哪些管道可以走， 歡迎直接來諮詢說明房屋狀況。
皇順國際提供免費評估，說明物件條件和目前的財務狀況， 幫你判斷走銀行、融資公司還是二胎哪個方向最適合， 過件後才收費，諮詢不影響聯徵。
