最後更新：2026 年 7 月 7 日
| 目錄 |
| 套房貸款重點整理 | |
|---|---|
| 問題 | 快速答案 |
| 套房可以貸款嗎？ | 可以，但銀行審核比一般住宅嚴格 |
| 套房貸款可貸幾成？ | 多數約 5.5～7 成，地段佳、條件好有機會更高 |
| 套房貸款利率多少？ | 銀行約 2%～3% 起，實際依申請人與物件條件核定 |
| 為什麼套房比較難貸？ | 坪數小、流通性較低、銀行估價保守 |
| 貸不過怎麼辦？ | 可換銀行、補強財力、找共同借款人，已持有者可評估二胎房貸 |
套房可以貸款嗎？套房貸款是什麼
當然可以貸款！所謂的「套房貸款」，廣義上就是針對「權狀坪數較小（通常在15坪以下）」的不動產所申請的房屋貸款。隨著近年房價持續居高不下，對於許多年輕人或首購族來說，「先求有、再求好」已成為主流購屋觀念。總價較低的「小宅」或「套房」因此成為市場熱門選擇，也使得套房貸款的需求日益增加。然而，由於套房具有「坪數小、轉手性較差」的特性，部分銀行在審核上會比一般住宅更為嚴格，但只要掌握技巧，成功申貸並非難事。
套房貸款的兩種方案
根據資金需求與名下是否已持有套房，套房貸款主要可以分為以下兩大類型。我們整理一個清晰的比較表，讓你快速掌握重點：| 貸款類型 | 購屋貸款 | 原屋融資 / 二胎房貸 |
|---|---|---|
| 用途目的 | 購買新的套房時，向銀行申請的貸款。 | 名下已持有套房，用此房產來活化資金、取得現金。 |
| 貸款利率 | 利率較低，是所有房貸中利率最優惠的。 | 利率較高，因為承擔的風險較高。 |
| 審核嚴格度 | 非常嚴格，重視地點、屋況與申請人信用財力。 | 相對寬鬆，特別是融資公司的二胎房貸方案。 |
| 可貸成數 | 較保守，一般約6~7成，最高有機會達8成。 | 較高，融資公司最高可達房屋估值的110%。 |
| 適合對象 | 計畫購買套房的首購族、投資客。 | 名下已有套房，且有緊急資金需求的屋主。 |
套房的定義
每間銀行對於小套房的定義皆不相同，有些以室內坪數15坪以下為標準，有些則是以權狀坪數為標準，因此還是要看申請的銀行對套房的定義是多少為主喔。
常見的套房定義標準：
- 房屋面積少於15坪。
- 扣除公共設施後，面積低於8坪。
- 主建物及其附屬建物總面積小於12坪。附屬建物包括主建物延伸的附屬面積，如陽台、雨篷等。
8家銀行套房貸款利率與成數比較表
套房不僅入手較容易，且也可享首購優惠利率，是目前年輕人購屋的考慮之一，這邊提供銀行套房貸款的相關方案參考。各家銀行套房貸款條件比較（2026最新整理）
由於套房屬於特殊物件，各家銀行的審核標準、可貸成數和是否提供寬限期都有明顯差異。 以下整理目前市場上主要銀行的套房貸款方案，選對銀行可以讓成數差距高達 1～2 成。
| 銀行 | 利率範圍 | 最高成數 | 寬限期 | 坪數門檻 | 說明 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台灣銀行 | 2.19% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 主建物 ≥ 12 坪 | 公股銀行，審核嚴格，條件優質者利率最低 |
| 合作金庫 | 2.19% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 主建物 ≥ 12 坪 | 可申請新青安首購優惠 |
| 國泰世華 | 2.3% 起 | 約 6 成 | 通常不提供 | 依個案評估 | 民營銀行，套房審核保守 |
| 台北富邦 | 2.3% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 主建物 ≥ 10 坪 | 雙北物件條件較寬鬆 |
| 永豐銀行推薦 | 2.2% 起 | 最高 8.5 成 | 最長 3 年 | 10～15 坪（雙北） | 推出小套房專案，雙北地區條件最友善 |
| 華南銀行 | 2.3% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 依個案評估 | 民營銀行，審核相對彈性 |
| 聯邦銀行 | 2.4% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 依個案評估 | 審核較寬鬆，利率略高 |
| 融資公司 （房屋二胎）已有房者 |
4% 起 | 最高 110% | 不適用 | 無坪數限制 | 適合已持有套房者活化資金，審核最寬鬆 |
套房貸款月付金試算（2026 最新利率）
看完各家銀行的利率條件後，最直接的問題就是：「我每個月要還多少錢？」 以下以套房貸款最常見的三種借款金額為例，分別用 利率 2.3%（一般行情） 和 利率 2.8%（條件較差或非首購） 兩個情境試算， 還款年限分 20 年與 30 年，幫你一眼掌握每月還款負擔。
利率 2.3% 試算（月付金 ／ 總利息）
| 借款金額 | 20 年期 （240期） |
30 年期 （360期） |
|---|---|---|
| 500 萬元 | $26,195 總利息約 $1,286,800 | $19,327 總利息約 $1,957,200 |
| 800 萬元 | $41,912 總利息約 $2,058,880 | $30,923 總利息約 $3,132,280 |
| 1,000 萬元 | $52,390 總利息約 $2,573,600 | $38,654 總利息約 $3,915,440 |
利率 2.8% 試算（月付金 ／ 總利息）
| 借款金額 | 20 年期 （240期） |
30 年期 （360期） |
|---|---|---|
| 500 萬元 | $27,230 總利息約 $2,352,000 | $20,563 總利息約 $2,402,680 |
| 800 萬元 | $43,568 總利息約 $3,763,200 | $32,901 總利息約 $3,844,360 |
| 1,000 萬元 | $54,460 總利息約 $4,704,000 | $41,126 總利息約 $4,805,360 |
※ 套房貸款成數一般約 5.5～7 成，以 500 萬房屋為例， 貸款金額約 275～350 萬元，以上試算為「核貸後實際貸款金額」的月付金， 非房屋總價。
※ 利率採機動計息，若未來央行升降息，月付金將隨之調整。
套房貸款不好辦的原因
你是否也曾疑惑，為什麼想買個小套房，向銀行貸款卻處處碰壁？其實，這並不是你的問題。站在銀行的角度，承作套房貸款需要承擔比一般住宅更高的風險。就算銀行願意承作，給出的貸款成數與利率通常也不會太理想。以下為一般房貸與套房房貸比較表，以及銀行內部對於小坪數房屋（套房）的3大主要風險考量：
| 比較項目 | 一般住宅房貸 | 套房貸款 |
|---|---|---|
| 貸款成數 | 常見 7～8 成 | 常見 5.5～7 成 |
| 銀行承作意願 | 較高 | 較保守，部分銀行不承作 |
| 審核重點 | 收入、信用、地段 | 額外重視坪數、流通性、屋齡 |
| 寬限期 | 較有機會 | 較不一定 |
| 適合對象 | 自住家庭、首購族 | 單身族、小資族、投資收租族 |
| 主要風險 | 房價、收入變動 | 轉手性、估價偏低、成數不足 |
1. 增值潛力受限
套房的市場定位通常是滿足單身或小家庭的過渡性居住需求，而非長期家庭住宅。這使得其在房地產市場的增值速度與潛力，普遍低於標準的2-3房產品。對銀行而言，擔保品的未來價值若無法穩定成長，就意味著潛在的風險。2. 市場流通性較差
相較於主流的家庭式住宅，套房的目標客群較為狹窄，這直接導致了「轉手不易」的問題。當借款人未來若不幸無法正常繳款，銀行需要拍賣這間套房時，找到下一位買家的時間會更長、難度也更高。這種脫手困難的特性，是銀行最主要的擔憂之一。3. 貸款成數與殘值保守
綜合以上兩點，銀行在評估套房的價值時會非常保守。這直接反映在核貸結果上：- 貸款成數偏低： 大多數銀行最多僅願意提供市價的5成至7成貸款，與一般住宅動輒8成以上有顯著落差，意味著您需要準備更多的自備款。
- 估價不易： 若套房所在地區、樓層、或建物型態（例如：工業宅、住商混合大樓）較為複雜，銀行的估價可能遠低於您的買價。
如何提高套房貸款成數與過件率？8 個實用方法
套房貸款之所以比一般房貸難申請，主要是因為銀行會擔心坪數太小、轉手性較差，未來若需要處分擔保品，風險會比一般住宅高。因此想提高套房貸款的成數與過件率，除了申請人本身條件要穩定，房屋本身的地段、坪數、屋況也會是銀行評估的重點。
以下整理 8 個申請套房貸款前可以先準備的方向，幫助你降低被婉拒的機率，也有機會爭取到更好的貸款條件。
1. 選擇銀行較能接受的坪數與地段
套房坪數是銀行審核時很重要的條件之一。一般來說，坪數太小、室內空間不足，或是主建物面積低於銀行標準，都可能讓銀行降低貸款成數，甚至直接不承作。
如果還在看屋階段，建議優先選擇坪數不要過小、具備獨立門牌與獨立產權的物件。地段方面，若位於捷運站、商圈、學區、科技園區或生活機能成熟的區域，銀行通常會認為未來轉手性較佳，審核條件也比較有機會放寬。
2. 申請前先做銀行鑑價
套房貸款常見的問題不是完全不能貸，而是銀行鑑價低於實際買價，導致可貸金額比預期少。舉例來說，買價 800 萬的套房，若銀行鑑價只認定 720 萬，即使核貸 7 成，實際可貸金額也會比你原本預估少。
因此在簽約前，建議先請銀行或貸款專員協助初步鑑價，確認這間套房大約可以貸多少，避免簽約後才發現自備款不足，造成資金壓力。
3. 準備完整的收入與財力證明
銀行除了看房屋條件，也會評估申請人是否有穩定還款能力。若想提高套房貸款過件率，建議事先準備薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、所得清單、存摺明細等資料。
如果本身有股票、基金、定存、保單價值準備金，或其他可證明資產的文件，也可以一併提供。財力證明越完整，銀行越能判斷你具備穩定的還款能力，對於爭取貸款成數與利率條件都會有幫助。
4. 降低信用卡循環與其他貸款負債
申請套房貸款前，銀行會查看申請人的負債比。如果名下已有信貸、車貸、信用卡循環利息，或每月固定還款金額過高，即使收入看起來不低，銀行仍可能認為還款壓力偏大。
建議在送件前，先整理目前的負債狀況，能提前清償的小額貸款或信用卡循環可以先處理，降低每月負擔。這不只可以改善負債比，也能讓銀行對你的財務狀況更有信心。
5. 避免短期內多次送件查聯徵
很多人貸款被拒後，會急著同時找多家銀行送件，但這樣反而可能讓聯徵查詢紀錄變多。短時間內出現多次貸款查詢，銀行可能會認為申請人資金壓力大，後續審核也會變得更保守。
比較好的做法是先確認自己的條件與物件狀況，再挑選適合的銀行或貸款管道送件，不要用亂槍打鳥的方式申請。若不確定哪家銀行比較有機會承作，也可以先請專員協助評估，降低不必要的聯徵查詢。
6. 加入共同借款人或保證人
如果申請人收入不足、工作年資較短，或名下已有其他貸款，可以考慮加入條件較好的共同借款人或保證人，例如配偶、父母或二等親家人。
共同借款人的收入與信用條件若較穩定，銀行在評估還款能力時會更有彈性，也有機會提高核貸成數。不過，這也代表共同借款人或保證人需要一起承擔還款責任，因此申請前務必先溝通清楚。
7. 補充裝修、出租收益與實價登錄資料
如果套房本身屋齡較高，或銀行鑑價偏保守，可以補充一些有助於證明房屋價值的資料。例如近期裝修紀錄、室內照片、社區管理狀況、周邊實價登錄行情等，都可以作為輔助說明。
若這間套房已有穩定出租，也可以提供租約或租金入帳紀錄，讓銀行知道物件具備穩定收益能力。對於投資型套房來說，穩定租金有時也能幫助銀行評估還款來源。
8. 已持有套房者，可評估原屋融資或二胎房貸
如果你不是要購買新的套房，而是名下已經有套房，想用房屋取得資金，除了銀行增貸，也可以評估原屋融資或二胎房貸。
銀行增貸通常利率較低，但審核較嚴格，且會受到原房貸餘額、房屋鑑價與申請人條件影響。若銀行增貸額度不足，或因坪數、屋齡、信用條件導致不易核准，也可以考慮合法融資公司的房屋二胎方案，審核彈性通常比銀行高，但利率與總成本也會較高，申請前應先確認合約內容與還款能力。
整體來說，套房貸款能不能提高成數，關鍵不只在銀行願不願意承作，也取決於「房屋條件」與「申請人條件」是否能降低銀行風險。建議申請前先確認物件坪數、地段、鑑價、自身信用與收入狀況，再選擇合適的貸款管道，會比盲目送件更有機會成功。
套房貸款沒過怎麼辦？5 大常見被拒原因與解決方法
套房貸款被銀行婉拒，並不代表這條路完全走不通。銀行拒貸通常都有具體原因，找出原因才能對症下藥。以下整理 5 種最常見的被拒情況，以及每種情況下你可以採取的實際對策。
物件坪數太小，低於銀行門檻
被拒原因： 多數銀行要求主建物加附屬建物合計至少 12 坪，部分銀行門檻更高達 15 坪。低於門檻的物件，部分銀行直接拒絕承作，不進入審核流程。
可以這樣做：
一、換申請對坪數限制較寬鬆的民營銀行（如永豐、聯邦）或融資公司，部分機構接受 10 坪以上即可申請。
二、若名下已持有這間套房，可改走「房屋二胎貸款」路線，由融資公司承作，無坪數限制，最高可貸至房屋估值的 110%。
三、若相鄰有另一間套房，可評估打通合併登記，將總坪數提升至 12 坪以上，改以一般住宅條件申貸，成數和利率都會明顯改善。
屋齡太老，銀行估價偏低
被拒原因： 屋齡超過 30～40 年的老公寓或老大樓，銀行鑑價通常較市場行情保守，甚至低於買賣成交價，導致核貸成數和實際能拿到的金額遠低於預期。部分銀行對屋齡超過 40 年的物件直接不予承作。
可以這樣做：
一、預先向多家銀行申請鑑價（通常免費），比較各家鑑價差異，選擇對老屋估價較高的銀行送件。
二、若物件屋齡較高但地段優良，可提供完整的裝修紀錄和近期實價登錄資料，作為支撐估價的輔助文件。
三、屋齡偏高的物件，申請融資公司的房屋二胎或原屋融資，審核標準比銀行寬鬆，通過率較高。
地點偏遠，銀行認定流通性差
被拒原因： 位於非都市計畫區、偏鄉地段，或周邊無捷運、公車、生活機能不足的套房，銀行評估未來轉手風險高，通常給出最低成數甚至直接拒貸。
可以這樣做：
一、特別針對對地段限制較寬鬆的民營銀行詢價，不同銀行的地區審核標準差異大。
二、若物件地段評分偏低，強化申請人條件（如提供完整的財力證明、薪轉紀錄、資產清單）可部分補償物件扣分。
三、偏遠地區物件若已持有，可改走民間合法融資公司的方案，以房屋當前市值為主要核貸依據，對地段要求較低。
申請人負債比過高，月付壓力超出銀行標準
被拒原因： 銀行通常要求申請人每月總還款金額（含現有貸款＋新房貸）不超過月收入的 50%，若申請人名下已有車貸、信貸等負債，加上套房房貸後的月付比例可能超標，導致被拒。
可以這樣做：
一、申請房貸前，優先清償或降低小額貸款、信用卡循環餘額，降低每月應繳負擔，改善負債比。
二、準備完整的「非薪資收入」證明，如兼職所得、租金收入、投資配息等，擴大銀行認定的可用收入基礎。
三、加入信用條件較佳的配偶或二等親作為共同借款人，合併計算收入，可有效提高可承擔的月付上限。
信用紀錄有瑕疵，聯徵分數不足
被拒原因： 過去有遲繳信用卡、貸款逾期、強制停卡，或短期內多次送件查詢聯徵，都會使信用分數下降，導致銀行不願意承作或成數縮減。
可以這樣做：
一、申請房貸前至少 3～6 個月，確保所有帳款準時全額繳清，讓聯徵紀錄趨於穩定。
二、短期內不要同時向多家銀行送件，聯徵查詢次數過多會讓銀行認定申請人資金壓力大，反而更難過件。
三、若信用分數短期難以提升，可請信用狀況良好的家人擔任保證人，或考慮改向融資公司申請，部分融資公司對聯徵分數的要求比銀行寬鬆。
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被婉拒後的四步解決流程
- 確認被拒原因：請銀行說明婉拒理由，或對照以上 5 種情況自行判斷。
- 物件問題：評估換銀行、申請融資公司方案，或改走房屋二胎路線。
- 個人條件問題：補強財力文件、清償部分負債，或加入共同借款人。
- 兩者都有問題：先免費諮詢，由皇順專員評估最可行的路線，避免繼續亂槍打鳥累積聯徵查詢紀錄。
套房貸款申請條件
申請套房貸款前，銀行通常會從「人、屋、錢、信」四大面向進行評估，需同時符合以下基本條件：-
申請人年滿 18 歲
依民法規定，年滿 18 歲即具完全行為能力，才能獨立申請貸款。 -
房屋需符合銀行對「套房」的認定標準
多數銀行會要求套房為「獨立門牌、獨立產權」，且具備基本居住機能（如獨立衛浴），部分銀行對坪數、屋齡也會設有門檻。 -
具備穩定且可證明的收入來源
包含受薪族薪資、自營商營業收入、租金收入等，銀行會評估是否具備長期還款能力。 -
無重大信用不良紀錄
若有近期遲繳、呆帳、強制停卡或聯徵多查情形，可能影響貸款核准率、成數與利率。
套房貸款申請資料
為加快審核速度，建議事先準備齊全以下文件：申請人基本資料
- 申請人雙證件（身分證＋健保卡／駕照）
- 申請人印章
財力與收入證明（擇一或多項）
- 扣繳憑單
- 薪資轉帳紀錄（近 6 個月）
- 銀行存摺或對帳單
- 自營商可提供營業登記、報稅資料
房屋相關文件
- 購屋買賣契約書影本
- 不動產權狀（或土地、建物登記謄本）
- 若為中古屋，部分銀行可能要求補充屋況資料或鑑價報告
套房貸款申請小技巧（提升過件率）
- 優先選擇「獨立產權、獨立門牌」的套房物件
- 財力證明越完整，貸款成數與利率條件越有彈性
- 申請前避免短期內多次送件，降低聯徵多查風險
套房貸款申請流程
- 免費諮詢了解方案：透過線上諮詢，了解想要申請的貸款方案與管道
- 準備相關文件，提交申請：由貸款專員協助整理文件，並提交貸款申請
- 小套房房屋鑑價：不動產物件鑑價，評估可貸款成數
- 審核與照會：照會人員將撥打電話確認申請人相關資料並審核是否符合借款資格
- 告知可貸款額度：審核結果出來後，將告知申請人可貸款額度
- 對保與設定抵押：與申請人簽訂合約並將房屋設定抵押權
- 款項撥款：完成貸款流程，款項撥款至申請人戶頭
影響套房貸款成數的原因
大部分小套房的貸款成數約房屋鑑價的5~7成，其中有些因素會影響可貸款成數的高低，常見的因素如下：
物件因素
房屋的狀況(屋齡、地點、裝潢等)是影響貸款額度關係之一，可以參考以下的幾點看看：- 是否位於市中心
- 生活機能是否方便
- 屋齡是否低於15年
- 是否為自住需求
- 是否鄰近公車站、捷運站
- 房屋裝潢
申請人因素
- 其他貸款繳款紀錄是否正常
- 信用卡繳費紀錄是否正常
- 現職工作是否任職滿1年以上
- 是否有穩定的工作收入證明
- 無呆帳、法學紀錄
- 公司是否為百大或有一定規模之公司行號
套房貸款有寬限期嗎？
不一定。套房貸款是否能申請寬限期，主要還是看銀行的規定，以及房屋本身的條件。
一般來說，小套房因為比較容易被拿來投資或短期轉售，銀行在審核時會相對保守，有些銀行甚至不提供寬限期，或是條件會比較嚴格。
為什麼套房比較難申請寬限期？
主要原因有幾個：- 小套房轉手率高，銀行風險較難控管
- 價格波動相對明顯
- 有些物件出租狀況不穩定，影響還款能力評估
那還有機會申請到寬限期嗎？
還是有機會的，如果你的條件不錯，例如：- 工作收入穩定，有薪轉紀錄
- 信用紀錄正常，沒有遲繳或多重查詢
- 房屋地段不錯（像是捷運附近）
寬限期雖然可以讓前期壓力比較小，但之後的月付金通常會提高，整體利息也會多一些。申請前建議先評估自己的還款能力，不要只看前期輕鬆。
套房貸款常見問題
為您解答套房貸款成數、申辦費用、首購資格等關鍵問題。
Q
套房貸款可以貸到幾成？
一般而言，套房貸款成數約落在市價的5至7成。實際核貸成數會因房屋座落的地點、屋況、坪數大小，以及申請人的信用狀況與財力證明而有不同。
Q
套房貸款是否可用於青年首購？
可以的。只要符合政府青年安心成家購屋優惠貸款（青安貸款）或其他首購方案的資格，購買套房同樣可以申請，享有相關的利率與年限優惠。
Q
套房貸款被銀行拒絕後，還有其他管道嗎？
有。被拒後建議先確認原因再採取行動：若是物件坪數太小或屋齡偏高，可改向民營銀行（如永豐、聯邦）或合法融資公司申請，或改走「房屋二胎貸款」路線，無坪數限制，最高可貸至房屋估值的 110%。
若是負債比過高或信用不足，建議先清償部分負債或加入信用良好的家人作為共同借款人，再重新送件。
*特別注意： 被拒後不要立刻向多家銀行亂槍打鳥，短期大量聯徵查詢反而讓後續申請更困難。建議先免費諮詢，確認最合適的路線再送件。
Q
工業宅（工業住宅）可以申請套房貸款嗎？
非常困難。工業宅因土地使用分區為工業用地，用途存在法律爭議，大多數銀行選擇不承作，或僅核貸 5～6 成且利率偏高。
若名下已持有工業宅且需要資金周轉，可評估向合法融資公司申請房屋二胎方案，對物件用途的審核標準較銀行寬鬆，但利率相對較高。購買前務必先向銀行確認是否承作，避免買入後才發現貸款困難。
Q
套房貸款有寬限期嗎？怎麼申請？
不一定，銀行對套房提供寬限期的態度較保守，主要原因是套房容易被視為投資炒作工具，銀行為降低風險多不主動提供。
但若物件位於雙北蛋黃區、屋況新且地段優良、申請人為首購，仍有機會申請。其中永豐銀行針對雙北 10～15 坪套房的專案，最長可提供 3 年寬限期，是目前市場上條件最友善的選項之一。申請前建議直接向各銀行詢問是否有寬限期方案。
Q
套房貸款從申請到撥款，大概要多久？
主要流程時間如下：送件審核與鑑價約 1～2 週、通知核貸金額約 3～5 個工作天、對保簽約約 1 週、抵押設定約 1～2 週、完成後 1～3 個工作天撥款入帳。
若文件備齊且物件條件清楚，可壓縮至約 3 週。
*建議： 簽訂買賣契約時，將交屋日期預留足夠緩衝時間，避免因貸款流程延誤造成違約風險。
Q
套房貸款需要支付什麼費用？
除了每月需支付的貸款利息外，申辦過程中通常會產生一些一次性費用，例如：銀行的開辦費（或稱手續費）、地政事務所設定抵押權的規費、代書費等。建議在申辦前，主動向承辦銀行或機構詢問所有可能產生的費用明細。
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對套房貸款還有疑問的民眾，最好找尋經驗豐富且具備相關金融專業知識的相關機構，這樣才可以替你找到最合適的貸款方案。
「皇順國際團隊」成員皆來自台灣各家商業銀行及各大租賃公司，具備企業金融、消費金融多年徵授信融資經驗。