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套房可以貸款嗎？套房貸款是什麼
當然可以貸款！所謂的「套房貸款」，廣義上就是針對「權狀坪數較小（通常在15坪以下）」的不動產所申請的房屋貸款。隨著近年房價持續居高不下，對於許多年輕人或首購族來說，「先求有、再求好」已成為主流購屋觀念。總價較低的「小宅」或「套房」因此成為市場熱門選擇，也使得套房貸款的需求日益增加。然而，由於套房具有「坪數小、轉手性較差」的特性，部分銀行在審核上會比一般住宅更為嚴格，但只要掌握技巧，成功申貸並非難事。
套房貸款的兩種方案
根據資金需求與名下是否已持有套房，套房貸款主要可以分為以下兩大類型。我們整理一個清晰的比較表，讓你快速掌握重點：| 貸款類型 | 購屋貸款 | 原屋融資 / 二胎房貸 |
|---|---|---|
| 用途目的 | 購買新的套房時，向銀行申請的貸款。 | 名下已持有套房，用此房產來活化資金、取得現金。 |
| 貸款利率 | 利率較低，是所有房貸中利率最優惠的。 | 利率較高，因為承擔的風險較高。 |
| 審核嚴格度 | 非常嚴格，重視地點、屋況與申請人信用財力。 | 相對寬鬆，特別是融資公司的二胎房貸方案。 |
| 可貸成數 | 較保守，一般約6~7成，最高有機會達8成。 | 較高，融資公司最高可達房屋估值的110%。 |
| 適合對象 | 計畫購買套房的首購族、投資客。 | 名下已有套房，且有緊急資金需求的屋主。 |
套房的定義
每間銀行對於小套房的定義皆不相同，有些以室內坪數15坪以下為標準，有些則是以權狀坪數為標準，因此還是要看申請的銀行對套房的定義是多少為主喔。
常見的套房定義標準：
- 房屋面積少於15坪。
- 扣除公共設施後，面積低於8坪。
- 主建物及其附屬建物總面積小於12坪。附屬建物包括主建物延伸的附屬面積，如陽台、雨篷等。
8家銀行套房貸款利率與成數比較表
套房不僅入手較容易，且也可享首購優惠利率，是目前年輕人購屋的考慮之一，這邊提供銀行套房貸款的相關方案參考。各家銀行套房貸款條件比較（2026最新整理）
由於套房屬於特殊物件，各家銀行的審核標準、可貸成數和是否提供寬限期都有明顯差異。 以下整理目前市場上主要銀行的套房貸款方案，選對銀行可以讓成數差距高達 1～2 成。
| 銀行 | 利率範圍 | 最高成數 | 寬限期 | 坪數門檻 | 說明 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台灣銀行 | 2.19% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 主建物 ≥ 12 坪 | 公股銀行，審核嚴格，條件優質者利率最低 |
| 合作金庫 | 2.19% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 主建物 ≥ 12 坪 | 可申請新青安首購優惠 |
| 國泰世華 | 2.3% 起 | 約 6 成 | 通常不提供 | 依個案評估 | 民營銀行，套房審核保守 |
| 台北富邦 | 2.3% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 主建物 ≥ 10 坪 | 雙北物件條件較寬鬆 |
| 永豐銀行推薦 | 2.2% 起 | 最高 8.5 成 | 最長 3 年 | 10～15 坪（雙北） | 推出小套房專案，雙北地區條件最友善 |
| 華南銀行 | 2.3% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 依個案評估 | 民營銀行，審核相對彈性 |
| 聯邦銀行 | 2.4% 起 | 約 6～7 成 | 視案件 | 依個案評估 | 審核較寬鬆，利率略高 |
| 融資公司 （房屋二胎）已有房者 |
4% 起 | 最高 110% | 不適用 | 無坪數限制 | 適合已持有套房者活化資金，審核最寬鬆 |
套房貸款月付金試算（2026 最新利率）
看完各家銀行的利率條件後，最直接的問題就是：「我每個月要還多少錢？」 以下以套房貸款最常見的三種借款金額為例，分別用 利率 2.3%（一般行情） 和 利率 2.8%（條件較差或非首購） 兩個情境試算， 還款年限分 20 年與 30 年，幫你一眼掌握每月還款負擔。
利率 2.3% 試算（月付金 ／ 總利息）
| 借款金額 | 20 年期 （240期） |
30 年期 （360期） |
|---|---|---|
| 500 萬元 | $26,195 總利息約 $128,680 | $19,327 總利息約 $195,720 |
| 800 萬元 | $41,912 總利息約 $205,888 | $30,923 總利息約 $312,280 |
| 1,000 萬元 | $52,390 總利息約 $257,360 | $38,654 總利息約 $390,544 |
利率 2.8% 試算（月付金 ／ 總利息）
| 借款金額 | 20 年期 （240期） |
30 年期 （360期） |
|---|---|---|
| 500 萬元 | $27,230 總利息約 $235,200 | $20,563 總利息約 $340,680 |
| 800 萬元 | $43,568 總利息約 $376,320 | $32,901 總利息約 $544,360 |
| 1,000 萬元 | $54,460 總利息約 $470,400 | $41,126 總利息約 $680,360 |
※ 套房貸款成數一般約 5.5～7 成，以 500 萬房屋為例， 貸款金額約 275～350 萬元，以上試算為「核貸後實際貸款金額」的月付金， 非房屋總價。
※ 利率採機動計息，若未來央行升降息，月付金將隨之調整。
套房貸款不好辦的原因揭密
你是否也曾疑惑，為什麼想買個小套房，向銀行貸款卻處處碰壁？其實，這並不是你的問題。站在銀行的角度，承作套房貸款需要承擔比一般住宅更高的風險。就算銀行願意承作，給出的貸款成數與利率通常也不會太理想。銀行內部對於小坪數房屋（套房）的3大主要風險考量：
1. 增值潛力受限
套房的市場定位通常是滿足單身或小家庭的過渡性居住需求，而非長期家庭住宅。這使得其在房地產市場的增值速度與潛力，普遍低於標準的2-3房產品。對銀行而言，擔保品的未來價值若無法穩定成長，就意味著潛在的風險。2. 市場流通性較差
相較於主流的家庭式住宅，套房的目標客群較為狹窄，這直接導致了「轉手不易」的問題。當借款人未來若不幸無法正常繳款，銀行需要拍賣這間套房時，找到下一位買家的時間會更長、難度也更高。這種脫手困難的特性，是銀行最主要的擔憂之一。3. 貸款成數與殘值保守
綜合以上兩點，銀行在評估套房的價值時會非常保守。這直接反映在核貸結果上：- 貸款成數偏低： 大多數銀行最多僅願意提供市價的5成至7成貸款，與一般住宅動輒8成以上有顯著落差，意味著您需要準備更多的自備款。
- 估價不易： 若套房所在地區、樓層、或建物型態（例如：工業宅、住商混合大樓）較為複雜，銀行的估價可能遠低於您的買價。
如何提高套房貸款成功率
想提高套房貸款的成功率有以下幾點可以參考，盡量選擇條件較好的物件與提高自己的申請條件，讓銀行評估後的風險係數降低，就有可以提高貸款成功率或是貸款成數的可能。1：強化自身條件，成為銀行眼中的穩定客戶
銀行在評估貸款申請時，首先會檢視「人」的因素。一個擁有良好信用與穩定還款能力的申請人，是所有銀行都極力爭取的對象。維持優良的信用紀錄：
- 絕對準時：信用卡款、信貸等所有帳單，務必「全額繳清」，避免只繳最低應繳金額或使用卡費分期。
- 避免月光：戶頭存款應長期保持一定水位，避免出現百元、千元的窘境，這被稱為「月光族」，是銀行的大忌。
- 控制負債比：名下所有負債的月付金，不應超過月收入的60%。
展現穩定的還款能力：
- 工作穩定性： 現職工作最好任職滿一年以上，若任職於上市櫃公司、百大企業或持有專業證照（如醫師、律師、會計師），更是大幅加分。
- 提供明確財力證明： 除了薪轉證明，也可主動附上扣繳憑單、年度所得清單、股票/基金對帳單等資產證明，展現實力。
2：挑選優質物件，讓房子幫你說話
對於套房這類特殊產品，房屋本身的條件是銀行評估的重中之重。一個好的物件能讓銀行對其未來價值充滿信心，自然願意提供更好的貸款條件。地點決定價值：
- 優選蛋黃/蛋白區： 選擇位於主要都會區，鄰近捷運站、火車站、主要商圈或科學園區的物件。
- 生活機能完善： 周邊有學區、公園、超市等，能證明該地段有穩定的居住需求。
屋況與建物類型：
- 屋齡要年輕： 盡量選擇屋齡在20年以內的物件，屋齡越新，銀行鑑價越高。
- 管理是關鍵： 有24小時保全管理的電梯大樓，比起老公寓或出入份子複雜的住商混合大樓，更能獲得銀行青睞。
- 格局要方正： 內部格局方正、有對外窗且採光良好，避免過於狹長或陰暗的房型。
套房貸款沒過怎麼辦？5 大常見被拒原因與解決方法
套房貸款被銀行婉拒，並不代表這條路完全走不通。銀行拒貸通常都有具體原因，找出原因才能對症下藥。以下整理 5 種最常見的被拒情況，以及每種情況下你可以採取的實際對策。
物件坪數太小，低於銀行門檻
被拒原因： 多數銀行要求主建物加附屬建物合計至少 12 坪，部分銀行門檻更高達 15 坪。低於門檻的物件，部分銀行直接拒絕承作，不進入審核流程。
可以這樣做：
一、換申請對坪數限制較寬鬆的民營銀行（如永豐、聯邦）或融資公司，部分機構接受 10 坪以上即可申請。
二、若名下已持有這間套房，可改走「房屋二胎貸款」路線，由融資公司承作，無坪數限制，最高可貸至房屋估值的 110%。
三、若相鄰有另一間套房，可評估打通合併登記，將總坪數提升至 12 坪以上，改以一般住宅條件申貸，成數和利率都會明顯改善。
屋齡太老，銀行估價偏低
被拒原因： 屋齡超過 30～40 年的老公寓或老大樓，銀行鑑價通常較市場行情保守，甚至低於買賣成交價，導致核貸成數和實際能拿到的金額遠低於預期。部分銀行對屋齡超過 40 年的物件直接不予承作。
可以這樣做：
一、預先向多家銀行申請鑑價（通常免費），比較各家鑑價差異，選擇對老屋估價較高的銀行送件。
二、若物件屋齡較高但地段優良，可提供完整的裝修紀錄和近期實價登錄資料，作為支撐估價的輔助文件。
三、屋齡偏高的物件，申請融資公司的房屋二胎或原屋融資，審核標準比銀行寬鬆，通過率較高。
地點偏遠，銀行認定流通性差
被拒原因： 位於非都市計畫區、偏鄉地段，或周邊無捷運、公車、生活機能不足的套房，銀行評估未來轉手風險高，通常給出最低成數甚至直接拒貸。
可以這樣做：
一、特別針對對地段限制較寬鬆的民營銀行詢價，不同銀行的地區審核標準差異大。
二、若物件地段評分偏低，強化申請人條件（如提供完整的財力證明、薪轉紀錄、資產清單）可部分補償物件扣分。
三、偏遠地區物件若已持有，可改走民間合法融資公司的方案，以房屋當前市值為主要核貸依據，對地段要求較低。
申請人負債比過高，月付壓力超出銀行標準
被拒原因： 銀行通常要求申請人每月總還款金額（含現有貸款＋新房貸）不超過月收入的 50%，若申請人名下已有車貸、信貸等負債，加上套房房貸後的月付比例可能超標，導致被拒。
可以這樣做：
一、申請房貸前，優先清償或降低小額貸款、信用卡循環餘額，降低每月應繳負擔，改善負債比。
二、準備完整的「非薪資收入」證明，如兼職所得、租金收入、投資配息等，擴大銀行認定的可用收入基礎。
三、加入信用條件較佳的配偶或二等親作為共同借款人，合併計算收入，可有效提高可承擔的月付上限。
信用紀錄有瑕疵，聯徵分數不足
被拒原因： 過去有遲繳信用卡、貸款逾期、強制停卡，或短期內多次送件查詢聯徵，都會使信用分數下降，導致銀行不願意承作或成數縮減。
可以這樣做：
一、申請房貸前至少 3～6 個月，確保所有帳款準時全額繳清，讓聯徵紀錄趨於穩定。
二、短期內不要同時向多家銀行送件，聯徵查詢次數過多會讓銀行認定申請人資金壓力大，反而更難過件。
三、若信用分數短期難以提升，可請信用狀況良好的家人擔任保證人，或考慮改向融資公司申請，部分融資公司對聯徵分數的要求比銀行寬鬆。
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被婉拒後的四步解決流程
- 確認被拒原因：請銀行說明婉拒理由，或對照以上 5 種情況自行判斷。
- 物件問題：評估換銀行、申請融資公司方案，或改走房屋二胎路線。
- 個人條件問題：補強財力文件、清償部分負債，或加入共同借款人。
- 兩者都有問題：先免費諮詢，由皇順專員評估最可行的路線，避免繼續亂槍打鳥累積聯徵查詢紀錄。
套房貸款申請條件
申請套房貸款前，銀行通常會從「人、屋、錢、信」四大面向進行評估，需同時符合以下基本條件：-
申請人年滿 18 歲
依民法規定，年滿 18 歲即具完全行為能力，才能獨立申請貸款。 -
房屋需符合銀行對「套房」的認定標準
多數銀行會要求套房為「獨立門牌、獨立產權」，且具備基本居住機能（如獨立衛浴），部分銀行對坪數、屋齡也會設有門檻。 -
具備穩定且可證明的收入來源
包含受薪族薪資、自營商營業收入、租金收入等，銀行會評估是否具備長期還款能力。 -
無重大信用不良紀錄
若有近期遲繳、呆帳、強制停卡或聯徵多查情形，可能影響貸款核准率、成數與利率。
套房貸款申請資料
為加快審核速度，建議事先準備齊全以下文件：申請人基本資料
- 申請人雙證件（身分證＋健保卡／駕照）
- 申請人印章
財力與收入證明（擇一或多項）
- 扣繳憑單
- 薪資轉帳紀錄（近 6 個月）
- 銀行存摺或對帳單
- 自營商可提供營業登記、報稅資料
房屋相關文件
- 購屋買賣契約書影本
- 不動產權狀（或土地、建物登記謄本）
- 若為中古屋，部分銀行可能要求補充屋況資料或鑑價報告
套房貸款申請小技巧（提升過件率）
- 優先選擇「獨立產權、獨立門牌」的套房物件
- 財力證明越完整，貸款成數與利率條件越有彈性
- 申請前避免短期內多次送件，降低聯徵多查風險
套房貸款申請流程
- 免費諮詢了解方案：透過線上諮詢，了解想要申請的貸款方案與管道
- 準備相關文件，提交申請：由貸款專員協助整理文件，並提交貸款申請
- 小套房房屋鑑價：不動產物件鑑價，評估可貸款成數
- 審核與照會：照會人員將撥打電話確認申請人相關資料並審核是否符合借款資格
- 告知可貸款額度：審核結果出來後，將告知申請人可貸款額度
- 對保與設定抵押：與申請人簽訂合約並將房屋設定抵押權
- 款項撥款：完成貸款流程，款項撥款至申請人戶頭
影響套房貸款成數的原因
大部分小套房的貸款成數約房屋鑑價的5~7成，其中有些因素會影響可貸款成數的高低，常見的因素如下：
物件因素
房屋的狀況(屋齡、地點、裝潢等)是影響貸款額度關係之一，可以參考以下的幾點看看：- 是否位於市中心
- 生活機能是否方便
- 屋齡是否低於15年
- 是否為自住需求
- 是否鄰近公車站、捷運站
- 房屋裝潢
申請人因素
- 其他貸款繳款紀錄是否正常
- 信用卡繳費紀錄是否正常
- 現職工作是否任職滿1年以上
- 是否有穩定的工作收入證明
- 無呆帳、法學紀錄
- 公司是否為百大或有一定規模之公司行號
如何提高套房貸款成數？
-
提升個人信用評分：
信用良好是影響貸款成數的關鍵因素之一。建議定期查詢個人信用報告，確保沒有逾期紀錄，並盡量維持穩定的還款紀錄，讓銀行對你的還款能力更加信任。 -
提供穩定的財務證明：
銀行會根據你的收入穩定性來評估貸款額度。如果有穩定的薪資或額外收入來源，可以準備完整的收入證明（例如薪資單、存摺紀錄），增加貸款通過率與貸款成數。 -
選擇貸款成數較高的銀行或機構：
各銀行對套房貸款的成數上限會有所不同，建議多比較不同金融機構的貸款政策，挑選對套房貸款成數較高的銀行或融資公司。 -
提高套房的估價價值：
貸款成數與房屋的市場估值息息相關。如果套房地段好、條件佳，市場估值會提高，進而提升貸款成數。建議在申請貸款前，做好物件修繕與整理工作，增加房屋的吸引力。 -
增加其他擔保品：
如果僅靠套房的抵押無法提高貸款成數，考慮加入其他擔保品（如土地或其他房產），銀行可能會因此願意提高成數或額外核准更高額度。 -
縮短貸款期限：
縮短貸款期限可降低銀行的風險，部分銀行可能因此願意提高貸款成數，但也要注意短期貸款的月付金壓力是否負擔得起。 -
尋求專業貸款顧問協助：
專業顧問熟悉不同金融機構的貸款規定，可以協助你找到合適的貸款方案，甚至透過談判幫助提高成數。
套房貸款有寬限期嗎？
不一定。套房貸款是否能申請寬限期，主要還是看銀行的規定，以及房屋本身的條件。
一般來說，小套房因為比較容易被拿來投資或短期轉售，銀行在審核時會相對保守，有些銀行甚至不提供寬限期，或是條件會比較嚴格。
為什麼套房比較難申請寬限期？
主要原因有幾個：- 小套房轉手率高，銀行風險較難控管
- 價格波動相對明顯
- 有些物件出租狀況不穩定，影響還款能力評估
那還有機會申請到寬限期嗎？
還是有機會的，如果你的條件不錯，例如：- 工作收入穩定，有薪轉紀錄
- 信用紀錄正常，沒有遲繳或多重查詢
- 房屋地段不錯（像是捷運附近）
寬限期雖然可以讓前期壓力比較小，但之後的月付金通常會提高，整體利息也會多一些。申請前建議先評估自己的還款能力，不要只看前期輕鬆。
套房貸款常見問題
為您解答套房貸款成數、申辦費用、首購資格等關鍵問題。
Q
套房貸款可以貸到幾成？
一般而言，套房貸款成數約落在市價的5至7成。實際核貸成數會因房屋座落的地點、屋況、坪數大小，以及申請人的信用狀況與財力證明而有不同。
Q
套房貸款是否可用於青年首購？
可以的。只要符合政府青年安心成家購屋優惠貸款（青安貸款）或其他首購方案的資格，購買套房同樣可以申請，享有相關的利率與年限優惠。
Q
套房貸款被銀行拒絕後，還有其他管道嗎？
有。被拒後建議先確認原因再採取行動：若是物件坪數太小或屋齡偏高，可改向民營銀行（如永豐、聯邦）或合法融資公司申請，或改走「房屋二胎貸款」路線，無坪數限制，最高可貸至房屋估值的 110%。
若是負債比過高或信用不足，建議先清償部分負債或加入信用良好的家人作為共同借款人，再重新送件。
*特別注意： 被拒後不要立刻向多家銀行亂槍打鳥，短期大量聯徵查詢反而讓後續申請更困難。建議先免費諮詢，確認最合適的路線再送件。
Q
工業宅（工業住宅）可以申請套房貸款嗎？
非常困難。工業宅因土地使用分區為工業用地，用途存在法律爭議，大多數銀行選擇不承作，或僅核貸 5～6 成且利率偏高。
若名下已持有工業宅且需要資金周轉，可評估向合法融資公司申請房屋二胎方案，對物件用途的審核標準較銀行寬鬆，但利率相對較高。購買前務必先向銀行確認是否承作，避免買入後才發現貸款困難。
Q
套房貸款有寬限期嗎？怎麼申請？
不一定，銀行對套房提供寬限期的態度較保守，主要原因是套房容易被視為投資炒作工具，銀行為降低風險多不主動提供。
但若物件位於雙北蛋黃區、屋況新且地段優良、申請人為首購，仍有機會申請。其中永豐銀行針對雙北 10～15 坪套房的專案，最長可提供 3 年寬限期，是目前市場上條件最友善的選項之一。申請前建議直接向各銀行詢問是否有寬限期方案。
Q
套房貸款從申請到撥款，大概要多久？
主要流程時間如下：送件審核與鑑價約 1～2 週、通知核貸金額約 3～5 個工作天、對保簽約約 1 週、抵押設定約 1～2 週、完成後 1～3 個工作天撥款入帳。
若文件備齊且物件條件清楚，可壓縮至約 3 週。
*建議： 簽訂買賣契約時，將交屋日期預留足夠緩衝時間，避免因貸款流程延誤造成違約風險。
Q
套房貸款需要支付什麼費用？
除了每月需支付的貸款利息外，申辦過程中通常會產生一些一次性費用，例如：銀行的開辦費（或稱手續費）、地政事務所設定抵押權的規費、代書費等。建議在申辦前，主動向承辦銀行或機構詢問所有可能產生的費用明細。
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對套房貸款還有疑問的民眾，最好找尋經驗豐富且具備相關金融專業知識的相關機構，這樣才可以替你找到最合適的貸款方案。
「皇順國際團隊」成員皆來自台灣各家商業銀行及各大租賃公司，具備企業金融、消費金融多年徵授信融資經驗。