套房貸款被拒？別擔心！2025最新「小坪數貸款」全攻略，理想額度這樣貸！
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套房可以貸款嗎？套房貸款是什麼
當然可以貸款！所謂的「套房貸款」，廣義上就是針對「權狀坪數較小（通常在15坪以下）」的不動產所申請的房屋貸款。隨著近年房價持續居高不下，對於許多年輕人或首購族來說，「先求有、再求好」已成為主流購屋觀念。總價較低的「小宅」或「套房」因此成為市場熱門選擇，也使得套房貸款的需求日益增加。然而，由於套房具有「坪數小、轉手性較差」的特性，部分銀行在審核上會比一般住宅更為嚴格，但只要掌握技巧，成功申貸並非難事。
套房貸款的兩種主要類型
根據資金需求與名下是否已持有套房，套房貸款主要可以分為以下兩大類型。我們整理一個清晰的比較表，讓你快速掌握重點：| 貸款類型 | 類型一：購屋貸款 | 類型二：原屋融資 / 二胎房貸 |
|---|---|---|
| 用途目的 | 購買新的套房時，向銀行申請的貸款。 | 名下已持有套房，用此房產來活化資金、取得現金。 |
| 貸款利率 | 利率較低，是所有房貸中利率最優惠的。 | 利率較高，因為承擔的風險較高。 |
| 審核嚴格度 | 非常嚴格，重視地點、屋況與申請人信用財力。 | 相對寬鬆，特別是融資公司的二胎房貸方案。 |
| 可貸成數 | 較保守，一般約6~7成，最高有機會達8成。 | 較高，融資公司最高可達房屋估值的110%。 |
| 適合對象 | 計畫購買套房的首購族、投資客。 | 名下已有套房，且有緊急資金需求的屋主。 |
套房的定義
每間銀行對於小套房的定義皆不相同，有些以室內坪數15坪以下為標準，有些則是以權狀坪數為標準，因此還是要看申請的銀行對套房的定義是多少為主喔。
常見的套房定義標準：
- 房屋面積少於15坪。
- 扣除公共設施後，面積低於8坪。
- 主建物及其附屬建物總面積小於12坪。附屬建物包括主建物延伸的附屬面積，如陽台、雨篷等。
銀行套房貸款利率與成數
套房不僅入手較容易，且也可享首購優惠利率，是目前年輕人購屋的考慮之一，這邊提供銀行套房貸款的相關方案參考。| 套房貸款管道 | 銀行套房貸款 |
|---|---|
| 套房貸款利率 | 年利率2.12%起 |
| 套房貸款核貸成數 | 市價50% - 70% |
| 套房貸款還款年限 | 最長20年 |
| 可否適用寬限期貸款 | 適用，視各銀行官網 |
套房貸款不好辦的原因，揭開銀行不說的3大風險考量
你是否也曾疑惑，為什麼想買個小套房，向銀行貸款卻處處碰壁？其實，這並不是你的問題。站在銀行的角度，承作套房貸款需要承擔比一般住宅更高的風險。就算銀行願意承作，給出的貸款成數與利率通常也不會太理想。銀行內部對於小坪數房屋（套房）的3大主要風險考量：
1. 增值潛力受限
套房的市場定位通常是滿足單身或小家庭的過渡性居住需求，而非長期家庭住宅。這使得其在房地產市場的增值速度與潛力，普遍低於標準的2-3房產品。對銀行而言，擔保品的未來價值若無法穩定成長，就意味著潛在的風險。2. 市場流通性較差
相較於主流的家庭式住宅，套房的目標客群較為狹窄，這直接導致了「轉手不易」的問題。當借款人未來若不幸無法正常繳款，銀行需要拍賣這間套房時，找到下一位買家的時間會更長、難度也更高。這種脫手困難的特性，是銀行最主要的擔憂之一。3. 貸款成數與殘值保守
綜合以上兩點，銀行在評估套房的價值時會非常保守。這直接反映在核貸結果上：- 貸款成數偏低： 大多數銀行最多僅願意提供市價的5成至7成貸款，與一般住宅動輒8成以上有顯著落差，意味著您需要準備更多的自備款。
- 估價不易： 若套房所在地區、樓層、或建物型態（例如：工業宅、住商混合大樓）較為複雜，銀行的估價可能遠低於您的買價。
如何提高套房貸款成功率
想提高套房貸款的成功率有以下幾點可以參考，盡量選擇條件較好的物件與提高自己的申請條件，讓銀行評估後的風險係數降低，就有可以提高貸款成功率或是貸款成數的可能。1：強化自身條件，成為銀行眼中的穩定客戶
銀行在評估貸款申請時，首先會檢視「人」的因素。一個擁有良好信用與穩定還款能力的申請人，是所有銀行都極力爭取的對象。維持優良的信用紀錄：
- 絕對準時：信用卡款、信貸等所有帳單，務必「全額繳清」，避免只繳最低應繳金額或使用卡費分期。
- 避免月光：戶頭存款應長期保持一定水位，避免出現百元、千元的窘境，這被稱為「月光族」，是銀行的大忌。
- 控制負債比：名下所有負債的月付金，不應超過月收入的60%。
展現穩定的還款能力：
- 工作穩定性： 現職工作最好任職滿一年以上，若任職於上市櫃公司、百大企業或持有專業證照（如醫師、律師、會計師），更是大幅加分。
- 提供明確財力證明： 除了薪轉證明，也可主動附上扣繳憑單、年度所得清單、股票/基金對帳單等資產證明，展現實力。
2：挑選優質物件，讓房子幫你說話
對於套房這類特殊產品，房屋本身的條件是銀行評估的重中之重。一個好的物件能讓銀行對其未來價值充滿信心，自然願意提供更好的貸款條件。地點決定價值：
- 優選蛋黃/蛋白區： 選擇位於主要都會區，鄰近捷運站、火車站、主要商圈或科學園區的物件。
- 生活機能完善： 周邊有學區、公園、超市等，能證明該地段有穩定的居住需求。
屋況與建物類型：
- 屋齡要年輕： 盡量選擇屋齡在20年以內的物件，屋齡越新，銀行鑑價越高。
- 管理是關鍵： 有24小時保全管理的電梯大樓，比起老公寓或出入份子複雜的住商混合大樓，更能獲得銀行青睞。
- 格局要方正： 內部格局方正、有對外窗且採光良好，避免過於狹長或陰暗的房型。
套房貸款申請條件
- 申請人年滿18歲
- 房屋符合銀行對套房定義
- 有穩定收入
- 無信用不良情況
套房貸款申請文件
- 申請人雙證件
- 申請人印章
- 財力證明(扣繳憑單、薪轉紀錄、銀行對帳單等)
- 購屋買賣契約書影本
- 不動產權狀或土地與建物謄本
套房貸款申請流程
- 免費諮詢了解方案：透過線上諮詢，了解想要申請的貸款方案與管道
- 準備相關文件，提交申請：由貸款專員協助整理文件，並提交貸款申請
- 小套房房屋鑑價：不動產物件鑑價，評估可貸款成數
- 審核與照會：照會人員將撥打電話確認申請人相關資料並審核是否符合借款資格
- 告知可貸款額度：審核結果出來後，將告知申請人可貸款額度
- 對保與設定抵押：與申請人簽訂合約並將房屋設定抵押權
- 款項撥款：完成貸款流程，款項撥款至申請人戶頭
影響套房貸款成數的原因
大部分小套房的貸款成數約房屋鑑價的5~7成，其中有些因素會影響可貸款成數的高低，常見的因素如下：
物件因素
房屋的狀況(屋齡、地點、裝潢等)是影響貸款額度關係之一，可以參考以下的幾點看看：- 是否位於市中心
- 生活機能是否方便
- 屋齡是否低於15年
- 是否為自住需求
- 是否鄰近公車站、捷運站
- 房屋裝潢
申請人因素
- 其他貸款繳款紀錄是否正常
- 信用卡繳費紀錄是否正常
- 現職工作是否任職滿1年以上
- 是否有穩定的工作收入證明
- 無呆帳、法學紀錄
- 公司是否為百大或有一定規模之公司行號
如何提高套房貸款成數？
-
提升個人信用評分：
信用良好是影響貸款成數的關鍵因素之一。建議定期查詢個人信用報告，確保沒有逾期紀錄，並盡量維持穩定的還款紀錄，讓銀行對你的還款能力更加信任。 -
提供穩定的財務證明：
銀行會根據你的收入穩定性來評估貸款額度。如果有穩定的薪資或額外收入來源，可以準備完整的收入證明（例如薪資單、存摺紀錄），增加貸款通過率與貸款成數。 -
選擇貸款成數較高的銀行或機構：
各銀行對套房貸款的成數上限會有所不同，建議多比較不同金融機構的貸款政策，挑選對套房貸款成數較高的銀行或融資公司。 -
提高套房的估價價值：
貸款成數與房屋的市場估值息息相關。如果套房地段好、條件佳，市場估值會提高，進而提升貸款成數。建議在申請貸款前，做好物件修繕與整理工作，增加房屋的吸引力。 -
增加其他擔保品：
如果僅靠套房的抵押無法提高貸款成數，考慮加入其他擔保品（如土地或其他房產），銀行可能會因此願意提高成數或額外核准更高額度。 -
縮短貸款期限：
縮短貸款期限可降低銀行的風險，部分銀行可能因此願意提高貸款成數，但也要注意短期貸款的月付金壓力是否負擔得起。 -
尋求專業貸款顧問協助：
專業顧問熟悉不同金融機構的貸款規定，可以協助你找到合適的貸款方案，甚至透過談判幫助提高成數。
套房貸款有寬限期嗎？
不一定，由於小套房容易淪為轉售與炒價的工具，因此須看申請的銀行是否有提供寬限期優惠。套房貸款常見問題
為您解答套房貸款成數、申辦費用、首購資格等關鍵問題。
Q
套房貸款可以貸到幾成？
一般而言，套房貸款成數約落在市價的5至7成。實際核貸成數會因房屋座落的地點、屋況、坪數大小，以及申請人的信用狀況與財力證明而有不同。
Q
套房貸款是否可用於青年首購？
可以的。只要符合政府青年安心成家購屋優惠貸款（青安貸款）或其他首購方案的資格，購買套房同樣可以申請，享有相關的利率與年限優惠。
Q
套房貸款需要支付什麼費用？
除了每月需支付的貸款利息外，申辦過程中通常會產生一些一次性費用，例如：銀行的開辦費（或稱手續費）、地政事務所設定抵押權的規費、代書費等。建議在申辦前，主動向承辦銀行或機構詢問所有可能產生的費用明細。
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