提前還房貸划算嗎？2025最新提前清償，省下萬元利息與注意事項

提前還房貸划算嗎？2025最新提前清償，省下萬元利息與注意事項

 

目錄 Contact 房貸可以提早還嗎? 常見的房屋貸款類型 房屋一胎貸款 房屋二胎貸款 房屋增貸 房屋轉增貸 房貸提早還款的方式有哪幾種? 全部提前結清房貸（一次還清） 部分提前還款，貸款期限不變 部分提前還款，縮短貸款期限 房貸提早還款的優缺點 房貸提早還款優點 房貸提早還款缺點 如何評估是否適合提前還款房貸? 房貸提早還款舉例試算表 房貸提早還款的流程 房貸提早還款常見問題 房屋貸款推薦

1.房貸可以提早還嗎?

可以！不過在還款前，必須先確認與銀行簽訂的貸款契約內容，留意是否有「禁止提前清償」或相關限制條款。
部分銀行會限制需繳款滿一定期數(通常是20期以上)後才能清償，否則會有違約金產生。

常見違約金計算方式

1. 現欠餘額 × 違約金%
   例：剩餘貸款 200 萬 × 1% = 違約金 2 萬元
    
2. 3~6 個月平均現欠餘額 × 違約金%
   例：過去 3 個月平均餘額 180 萬 × 1% = 違約金 1.8 萬元
    
3. 原借貸金額 × 違約金%（最嚴格）
   無論剩餘本金多少，只要提前清償都必須支付違約金。
   例：原貸款金額 300 萬 × 1% = 違約金 3 萬元
   

※實際違約金與提前清償規定，仍須依各家銀行貸款合約內容為準，建議在申請前向承辦人確認細節。

2.常見的房屋貸款類型

房屋一胎貸款

房屋一胎貸款是指以房屋作為抵押品，向銀行或金融機構申請貸款。這種購屋貸款通常可以提供較高的貸款額度和較低的利率，還款期限可長達40年，使得月付金壓力較小。即使申請人的信用記錄有瑕疵，也有可能獲得批准。這種貸款通常適合那些需要大筆資金且能夠提供房屋抵押的人。

房屋二胎貸款

房屋二胎貸款是在已有房屋抵押貸款（即一胎貸款）的基礎上，再次以同一房屋作為抵押，向銀行或金融機構申請的貸款。二胎貸款的債權人會成為該不動產的第二順位債權人。二胎貸款在銀行的審核上較嚴格，融資申請相對可貸額度較高，且過件率也較高。

房屋增貸

在房屋增貸是指在還清部分房屋抵押貸款本金後，向原貸款銀行申請增加貸款額度的方式。這種貸款適用於臨時需要資金周轉但不想賣掉房屋的情況。增貸通常可以在原來的貸款基礎上，根據房屋價值和已還本金的情況，獲得額外的貸款。這種方式通常比重新申請一筆新的貸款更為方便和經濟。

房屋轉增貸

房屋轉增貸是指將原本的房屋貸款轉移到另一家銀行或貸款公司。這種方式通常能夠獲得更好的貸款條件，如較低的利率或更長的還款期限。然而，轉增貸也可能涉及一些轉貸成本，如手續費和違約金等。因此，借款人在選擇轉增貸時，需要仔細比較各銀行的條件和成本，確保轉貸對自己更有利。
 

3.房貸提早還款的方式有哪幾種?

房貸年限長，相對的利息也因人而異。若你想趁有餘力時，就希望能夠提前償還房貸，降低總利息支出，有以下三種方式：

【全部提前結清】

假如手上有足夠資金，最直接的做法是將貸款本金一次結清，清償後便不用每月如期支付利息。不過如同前面說的要注意和銀行簽訂的契約中是否有禁止清償等相關規定，或是會有違約金的產生。

．條件：需繳滿規定期數
．優點：節省利息支出，房子也能再申請抵押貸款
．還款方式：一次結清
．適合對象：手頭寬裕
＊這時可以比較違約金和省下來的利息費用何者較為划算。若還有其他貸款需求，如信貸、車貸等，不妨與房貸條件比較一番後再行決定這筆資金的運用！

【部分提前還款，貸款期限不變】

提前償還部份本金，但仍抱持貸款期限不變，如此便能減輕每月負擔、降低月還款金。

．條件：繳交貸款還未超過本金的1/3
．優點：減少貸款利息，減輕還款壓力
．還款方式：還款年限選擇不變
．適合對象：手邊多出一小筆資金、手頭有餘裕者

舉例來說：小陳房貸500萬/利率2%/償還期限20年>>每月需付約2.5萬（利息約107萬）
貸款到第五年時還剩約390萬，若他選擇提前還款50萬元，房貸剩餘約340萬元>>每月僅需付2.2萬（利息約99萬）

＊房貸利息部分，與未部分本金提前清償相比，省下了約8萬的利息！

【部分提前還款，縮短貸款期限】

將資金用來償還部分本金，但維持每月還款金額不變、縮短總貸款期限、降低總利息。此方法的主要目的便是以降低利息為目標，不過經常效果有限，加上違約金，大家在部分償還前建議先審慎評估年化報酬率後再決定。

．條件：繳交貸款還未超過本金的1/3
．優點：比起貸款期限減少更多貸款利息
．還款方式：還款年限選擇縮短
．適合對象：每月可繳交較多金額者

舉例來說：小陳房貸500萬/利率2%/償還期限20年>>每月需付約2.5萬（利息約107萬）
貸款到第五年時還剩約390萬，若他選擇提前還款50萬元且償還期限縮短剩10年，房貸剩餘約340萬元>>每月需付3.1萬（利息約81萬）

＊房貸利息部分，與部分提前還款，貸款期限不變相比，省下了約26萬的利息！

4.房貸提早還款的優缺點

提前清償優點

1. 減輕整體還款負擔
   提早還款可以縮短貸款年限，讓每月的負擔減少，生活壓力也相對降低。
    
2. 減少利息總支出
   提早清償本金可直接減少後續利息的計算基礎，整體可省下不少利息支出。
    
3. 早日擺脫負債
   心理壓力減輕，資產負債表更健康，未來資金運用更靈活。

提前清償缺點

1. 可能需額外支付違約金
   部分銀行在一定還款期數前提前清償會收取違約金，需評估是否划算。
    
2. 可用資金減少
   一次拿出大筆金額還款，可能影響日常生活或投資的資金流動性。
    
3. 省下利息有限
   若貸款已進入後期，本金已大幅降低，即使提早清償，扣除違約金後，能省下的利息可能不多。

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專家觀點參考

近年許多理財專家建議，房貸不必急於一次清償，反而應保留手中資金，靈活運用。
例如：利用房屋增貸的金額投入股票、基金、ETF 等，讓資金有機會創造更高報酬，達到「以錢滾錢」的效果，並優化資產配置。

5.如何評估是否適合提前還款房貸?

適合提前還款的情況

• 現金流充裕且短期內沒有其他大額支出
  手上資金寬裕，且沒有購屋、創業、教育、醫療等急需資金的計畫。
• 貸款利率偏高
  房貸利率高於投資報酬率，提前還款可有效減少利息支出。
• 不想承擔長期債務壓力
  希望心理與財務上都能更輕鬆，提前解除房貸負擔。
• 違約金比例低或免違約金
  例如貸款已繳滿銀行規定期數（通常20期以上），提前清償不會產生太多額外費用。
• 投資機會有限
  沒有找到更高報酬率的投資管道，將資金用來減債更划算。

不適合提前還款的情況

• 房貸利率偏低且固定利率
  利率低於通膨率或低於保守投資報酬率，把資金用來投資可能更划算。
• 違約金比例高
  提前還款需繳納高額違約金，省下的利息可能不足以抵銷成本。
• 手頭資金不夠充裕
  還清後可能導致流動資金不足，影響緊急應變能力。
• 有更高報酬率的投資機會
  將資金投入股票、基金、ETF 或房地產等，可能創造比省下利息更高的收益。
• 即將需要房屋增貸或其他貸款
  若近期有資金需求，保持房貸並保留資金會更靈活。
   

5.房貸提早還款舉例試算表

舉例來說：假設小陳與小王貸款條件相同，房貸500萬/利率2%/償還期限20年，都以本息均攤來計算。5年後小陳有多餘50萬資金，他將這筆錢拿來房貸提早還款，以下來試算兩人的房貸情況：

	小陳	小王
前5年月付金	2.5萬	2.5萬
第6年	先提早還款50萬	無
剩餘貸款本金	340萬	390萬
第6年起月付金	2.2萬	2.5萬
20年房貸總利息	99萬	107萬
總利息差距		多了8萬元利息

＊先提早還款50萬，不僅每月月付金調降3000元外，房貸利息部分，與未部分本金提前清償相比，省下了約8萬的利息！

延伸閱讀 >> 本息攤還、本金攤還、本利攤還是什麼？貸款還款方式差很大，選對方法現省幾十萬！

 

6.提早還房貸的流程

1. 主動通知銀行
   聯繫經辦行員或分行櫃檯，告知你打算提前清償房貸，並確認是否需填寫申請表或提供額外資料。
    
2. 銀行清算貸款餘額
   銀行會依據你當日的本金、利息與其他費用（如違約金）進行試算，計算出應繳清金額。
    
3. 取得正式繳款通知
   銀行提供繳款明細與付款期限，你需在指定日期內完成付款，以免金額或利息再度變動。
    
4. 辦理抵押權塗銷申請
   在繳清貸款後，向銀行申請塗銷抵押權，並取得清償證明文件。
    
5. 攜帶文件至地政機關辦理
   準備銀行提供的清償證明、身分證、印章等文件，至地政事務所辦理抵押權塗銷登記，完成後房屋將解除抵押。
    

7.房貸提早還款常見問題