民間二胎好過嗎？讓從業人員告訴你10大要點，簡單了解民間二胎房貸
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民間二胎又稱為民間房屋二胎、民間二順位房貸等，是向銀行以外的機構進行貸款，如:融資公司、當鋪等，不僅可以貸款到較高的額度，審核上也比較寬鬆，撥款速度也快，相對的是因為屬於民間貸款的範疇，因此在申請管道上也是十分多元，從上市融資公司到私人借貸都有，因此在對於民間二胎的申請選擇上需要謹慎評估，就讓皇順國際用從業人員多年的角度來分享關於民間貸款的相關知識，讓你在選擇民間二胎的路上更順利！
1.民間二胎是什麼
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民間二胎，又稱為「民間二胎房貸」，是指在房屋已經設定第一順位房貸（銀行），甚至已經有第二順位房貸的情況下，再向非銀行體系的民間資金方申請貸款，並以同一間房屋設定第二順位或第三順位抵押權，來取得資金的一種貸款方式。
與銀行二胎不同，民間二胎的放款單位通常不是銀行，而是民間金主、代書、資金公司或私人投資人，審核條件與流程相對彈性，但利率與風險也較高。
民間二胎與銀行二胎有什麼不同？
| 項目 | 銀行二胎 | 民間二胎 |
|---|---|---|
| 放款單位 | 銀行 / 融資公司 | 民間資金方 |
| 審核條件 | 較嚴格（重視信用、收入） | 較彈性（依房屋價值與整體條件評估） |
| 是否需要薪轉 | 多半需要 | 不一定 |
| 撥款速度 | 約 5～14 天 | 最快 1～3 天 |
| 利率 | 相對較低 | 相對較高 |
| 適合族群 | 條件完整、重視低利率者 | 急用錢、條件不足或被銀行婉拒者 |
※時間與條件僅供參考，實際仍會依房屋鑑價、原貸餘額、申請人信用與各機構作業流程而異。申請前建議先確認費用揭露是否清楚，避免不透明收費。
2.民間二胎房貸優缺點
民間二胎貸款相關銀行，額度更高、審核更寬鬆，因為銀行需要評估風險值，因此在房屋二胎的審核上嚴格且保守，但若是透過民間二胎申請二胎房貸，比較容易滿足資金需求，優缺點大致有以下幾點：民間二胎房貸優點
- 可貸額度高，最高可申請房屋估價的120%
- 申請容易，審核寬鬆
- 房屋有空間就可貸款
- 不看負債比，只看房屋價值
民間二胎房貸缺點
- 利率比銀行高
- 申請管道繁多風險大，須謹慎選擇
3.民間二胎的額度、利率多少?
民間二胎貸款額度
民間二胎只要房屋價值空間足夠，就可以進行借款，可貸成數的多寡會依據房屋所在地區、屋況、申請條件等評估決定，最高可以貸款到房屋估值的120%。一般融資公司房屋二胎額度最高在500萬以內，但若是與皇順國際申請房屋二胎，只要房屋價值夠，申請額度無上限。
民間二胎貸款利率
民間二胎房貸利率會依據房屋殘值、申請人條件等有所不同，由於每間公司估價方式以及風險承受度不同，因此通常利率會落在7~16%之間。由於民間二胎房貸是進行第二順位的貸款，因此當申貸人無法償還貸款房屋被拍賣時，會需要先償還第一順位貸款人(通常為銀行)，之後才會償還第二順位的債權人，因此承作房屋二胎的公司要承擔較高的風險，因此利率較高。
※根據民法規定，約定借款利率不得超過年利率16%(月息1.33%)。
民間二胎房貸利率為什麼比較高?
由於二胎房貸的風險性相比房屋一胎來說較高，因此向銀行一般除了申請人的條件好、房屋狀況不錯，才有機會申請到房屋二胎，而且因為風險較高，所以給的貸款額度相對也較低，但是民間二胎房貸可以貸款到較高的成數，在高貸款金額的風險下，需要承受的風險值較高，因此民間二胎房貸的利率較高。4.民間二胎申請管道有哪些
民間二胎房貸申請管道有很多種，常見的可分為融資公司、當鋪、代書這三種申請管道，每個管道都有各自的優缺點，可自行參考斟酌。
融資公司
最高可以申請500萬，成數為房價120%，利率為7~16%，可貸額度大、審核寬鬆。
當鋪
由於當鋪的借款利率最高為30%，相比銀行與融資的公司的16%高上一倍，因此須自行評估是否可以負擔，優點是免審核，撥款速度很快
代書
代書代辦的資金來源多為民間金主，優點為額度高、審核寬鬆、撥款快速，但缺點就是利息高、風險高，訪間也有過找代書協助辦理二胎房貸到最後房子被過戶的案例，所以還是要小心謹慎選擇。
※皇順國際也有承作房屋二胎，貸款金額無上限，最高可貸房價120%
5.民間二胎房貸 vs 銀行二胎房貸
銀行二胎與民間二胎各有優劣，銀行貸款管道單純、利率較低，但是可申請額度低、審核嚴格較難過件，民間二胎審核寬鬆可以貸款的額度也高，但是相對利率也較高，可以參考下方表格比較:| 民間二胎 | 銀行二胎 | |
| 貸款額度 | 最高500萬 | 最高300萬 |
| 貸款成數 | 房價120% | 房價80~90% |
| 貸款年利率 | 7~16% | 3~16% |
| 還款期限 | 最長7~10年 | 最長7~10年 |
| 申請難易度 | 簡單 | 困難 |
| 過件機率 | 高 | 低 |
6.民間二胎還款方式有哪些?
民間二胎常見的還款方式有兩種，【純繳息】、【本息攤還】，而這兩種方式都有各自優點。純繳息
顧名思義，就是在貸款期間每個月只須償還利息，到期後一次還本金，適合短期資金需求者。本息攤還(本利攤)
每月都會償還到本金+利息，與一般申請銀行房貸的還款方式相同，按照約定的期數繳款，繳完後即清償此筆貸款。7.誰適合申請民間二胎房貸
由於房屋二胎通常為較大資金的需求者才會需要申請，因此以下幾點是適合申請民間二胎房貸的特點：
-
需要大額資金的借款人
民間二胎房貸適合需要大額資金，但想保留現有房產的人，由於房屋的價值高，因此可貸款的金額會高。 -
被銀行婉拒二胎申請的人
由於銀行二胎房貸審核相當嚴格，且可貸款成數相當保守，因此若是被銀行婉拒二胎房貸申請，可考慮找尋民間二胎申請。 -
房屋已經有貸款的人
民間二胎房貸方案就是為了房屋已經有貸款的人所設計，只要房屋鑑價扣除掉剩餘貸款金額越多，就可以貸款到越高額度。 -
需要快速取得大額資金的人
由於民間二胎撥款速度快，正常流程約2~4天就可以完成簽約撥款，因此若是即用大筆資金的情況下，民間二胎房貸或許是一個方法。
8.民間二胎風險有哪些？如何自保？
申辦民間二胎貸款雖然好過、速度快，但相對風險也不容忽視。以下整理常見的4種風險類型，以及每項風險該如何「自我保護」的實用做法：1. 利率不透明，還款壓力大
風險說明：
有些業者標榜「低利貸款」，但實際包含高額手續費、服務費、遲延利息，一年下來總負擔可能超過 20%。
自保方法：
-
簽約前務必要求 清楚列出年利率、月付金、還款總額
-
與其他業者報價比較，避免「過低利率吸引，再額外加費」
2. 簽本票風險高，被強制執行財產
風險說明：
民間貸款多數會要求簽本票，若還款延遲或糾紛，對方可依法聲請強制執行你名下財產（如房產、存款）。
自保方法：
- 要求 清楚註明借款金額、還款方式與利息計算方式
- 若對方要求簽空白本票或金額不符，絕對不要簽！
3. 假借貸之名行詐騙，假網站或非法代辦橫行
風險說明：
冒用合法公司名義的假網站、LINE 帳號盛行，甚至會要求先支付保證金、代辦費，導致金錢損失又無法申辦。
自保方法：
- 上經濟部商業司查詢公司登記
- 優先選擇有官網、地址、電話並可聯繫實體客服的業者
- 拒絕 任何要你事前匯款 的業者
4. 違法地下錢莊或高利貸
風險說明：
若遇到利息明顯過高（年利率逾 20% 以上），或是採用暴力催收方式的業者，極可能是地下錢莊或非法放款人。
自保方法：
- 利率依《民法》不得超過 年利 20%，超過視為無效
- 儘量找有登記證照、評價良好的 融資公司或貸款經紀人
9.民間二胎申請條件
二胎房屋貸款的申請條件與一般房貸相同，申請人要介於18~65歲，部分可能可以開放至70歲者申請，除了身分文件外，名下要有不動產且尚有殘值或增貸價值，就可以申請次順位貸款。- 年滿18歲~65歲
- 申貸人名下有房屋
- 房屋估價後有空間
- 有收入來源
- 無嚴重信用瑕疵
10.民間二胎申請文件
- 申貸人雙證件影本
- 印鑑、戶籍謄本影本
- 土地、建物所有權狀影本
- 工作、收入證明(薪資轉帳紀錄、扣繳憑單)
11.民間二胎申請流程
- 向相關機構提出二胎房貸申請
- 房屋估價，申貸人條件審查
- 簽約對保，設定二順位抵押
- 設定完成，撥款至申貸人帳戶
12.申請民間二胎費用
民間二胎申辦時候收取相關費用，但要依據申請的機構而定，例如開辦費、地政規費等，以下舉例幾種常見的收費項目：- 開辦費／手續費／帳管費：辦理貸款時的相關人事成本，通常貸款金額的1~5%
- 代書費/地政規費：辦理抵押設定的相關行政費用
- 不動產鑑價費、聯徵費用：估價與審核個人條件時的相關評估費用
- 代辦費/服務費：協助辦理申請民間二胎的費用
- 諮詢費：有些商家也會收取相關諮詢費用，可以先詢問是否為免費諮詢，以免還沒拿到資金就先付錢出去。
13.民間二胎房貸注意事項
由於民間二胎的申請方式非常多種，建議可以先上網查詢相關公司資料，篩選出安全的貸款管道，例如確認以下幾點：- 是否有實體營業地點
- 是否有公司官方網站
- 是否有營業登記證明
若是對民間二胎房貸有不懂或想要進行估價，都可以透過ＬＩＮＥ與皇順國際聯繫，免費諮詢估價，沒過件絕不收費。
14.民間二胎被婉拒原因有哪些?
雖然民間二胎房貸的門檻通常比銀行低，但還是有不少申請人會遭到拒絕。以下是常見被打槍的 5 大原因，申請前不妨先自我檢視：-
房屋增貸空間不足（已貸過多）
民間二胎雖不如銀行嚴格，但依然會評估「擔保品剩餘價值」。如果你的房子已經貸到最高成數（例如 8 成），或市價不足以支撐新的借款金額，就容易被拒。 -
聯徵紀錄不佳（近期有遲繳或呆帳）
有些人誤以為民間貸款不看聯徵，其實不然。合法融資公司仍會查閱聯徵，若你最近：有信用卡遲繳、信貸帳戶逾期未繳、有呆帳或債務協商紀錄，都會大幅影響過件率。 -
無穩定收入或收入來源難以佐證
若你是臨時工、自營業者或現金收入者，但無扣繳憑單、報稅資料等證明收入的文件，也可能遭拒。 -
房屋共有人不同意或產權問題
民間二胎仍會確認你是否具「完全處分權」，如果房屋有多人持有、或為繼承物件、無法提供建物權狀等，都會延遲甚至拒件。 -
查詢聯徵紀錄過多
三個月內若查詢聯徵超過 5 次以上，容易被視為急需資金、風險升高，也會導致拒件。
民間二胎常見問題
整理申請民間二胎前最常被詢問的重點，幫助你快速釐清是否適合申請。
Q
民間二胎需要保人嗎？
通常不需要保人。因為民間二胎是以房屋作為擔保品，審核重點在於房屋價值與可貸空間。不過，若申請人信用條件較弱或負債比例偏高，部分案件仍可能被要求提供保人，以降低放款風險。
Q
民間二胎需要提供財力證明嗎？
需要。無論申請哪一種貸款，基本上都需提供財力證明來佐證還款能力。不過民間二胎對財力證明的認定比銀行寬鬆許多，即使沒有薪轉，也可用存款紀錄、營業收入、租金收入等方式評估，因此過件彈性較高。
Q
負債比高可以申請民間二胎嗎？
可以。民間二胎的審核重點主要在於房屋鑑價後是否仍有可貸空間，相較銀行較少以負債比作為唯一判斷標準，因此即使負債比偏高，只要房屋價值足夠，仍有機會申請成功。
Q
與銀行申請房屋二胎被婉拒，會影響民間二胎嗎？
不會。銀行二胎與民間二胎的審核標準不同，即使曾被銀行婉拒，只要房屋仍有貸款空間，通常不影響民間二胎的申請結果。這也是許多人在銀行二胎未過件後，轉向民間二胎的主要原因。
Q
房屋是共同持有，可以申請民間二胎嗎？
可以，但需視持有方式而定。若為共同持有，申請時需取得所有共有人同意並完成簽署；若為分別持有，則依實際產權比例與設定方式評估是否可申請。
Q
民間二胎的利率一定很高嗎？
民間二胎的利率通常比銀行二胎高，但實際利率會依房屋條件、順位、額度與個人狀況而有所不同。若房屋價值高、貸款成數低，仍有機會取得相對合理的利率，建議申請前先確認利率與費用是否完整揭露。
Q
申請民間二胎需要多久可以撥款？
民間二胎流程相對快速，在資料齊全的情況下，最快1～3 個工作天內即可完成撥款，非常適合有急迫資金需求、無法等待銀行審核時間的申請人。
Q
申請民間二胎會影響原本的房貸嗎？
不會。民間二胎屬於新增貸款，不會影響原本的一胎或二胎房貸條件，只是在房屋上再設定較後順位的抵押權。
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對民間二胎貸款還有疑問的民眾，最好找尋經驗豐富且具備相關金融專業知識的相關機構，這樣才可以替你找到最合適的貸款方案。
「皇順國際團隊」成員皆來自台灣各家商業銀行及各大租賃公司，具備企業金融、消費金融多年徵授信融資經驗。
「皇順國際團隊」成員皆來自台灣各家商業銀行及各大租賃公司，具備企業金融、消費金融多年徵授信融資經驗。
