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最後更新：2026 年 7 月 9 日
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預告登記重點速查表
預告登記主要是用來限制不動產所有權人私下處分房屋，常見於買賣交易、借款保障、父母過戶給子女或借名登記等情況。以下先整理幾個最常見的問題，讓你快速了解預告登記的影響。
| 常見問題 | 快速答案 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 預告登記是什麼？ | 是一種限制登記，用來保全特定權利，避免屋主未經同意就出售、過戶或抵押房屋。 | 預告登記不等於所有權移轉，房屋所有權仍在原屋主名下。 |
| 預告登記有效多久？ | 沒有固定期限，不會自動失效。 | 只要沒有辦理塗銷，預告登記就會持續存在。 |
| 有預告登記可以賣房嗎？ | 不能自行出售，通常需要預告登記權利人同意，或先辦理塗銷。 | 若未取得同意，買賣過戶可能無法順利完成。 |
| 有預告登記可以貸款嗎？ | 一般銀行會要求先塗銷，或取得預告登記權利人同意後，才有機會辦理。 | 因為房貸、二胎房貸通常需要設定抵押權，預告登記可能會影響銀行承作意願。 |
| 預告登記可以自己辦嗎？ | 可以自行到地政事務所辦理，也可以委託代書協助。 | 自行辦理規費較低、委託代書則需另外支付服務費。 |
| 預告登記可以塗銷嗎？ | 可以，但通常需要預告登記權利人同意並提出塗銷申請。 | 若權利人不同意，可能需要透過協商或法律程序處理。 |
| 預告登記能擋住法拍或查封嗎？ | 不一定。預告登記主要限制屋主私下處分房屋，不能對抗法院強制執行、判決或政府徵收。 | 若目的是保障借款債權，仍建議評估是否需要搭配抵押權或其他法律方式。 |
簡單來說，預告登記就像是在房屋處分上加一道限制，能防止屋主私下賣房、過戶或抵押，但它不是萬能保障，仍要看登記目的、權利內容與實際法律情況。
1.預告登記是什麼
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預告登記是一種「限制登記」，不是所有權移轉。辦理預告登記後，並不會讓請求權人取得房屋所有權，而是限制所有權人未經同意處分不動產，避免房屋被私下出售、設定抵押或過戶給其他人。
簡單來說，預告登記就像先在不動產登記簿上做一個「保留紀錄」，保障有權利的一方，也就是預告登記權利人。只要預告登記還存在，房屋在未經權利人同意前，就不能隨便被處分。
只要房屋有預告登記，未來像是：
- 房屋買賣
- 設定抵押貸款
- 贈與或過戶移轉
- 其他需要變更權利的登記
通常都必須先經過預告登記權利人，也就是請求權人同意，才能辦理。
預告登記舉例說明
例如：小帥名下有一間房子，並將這間房屋設定預告登記給小美。這時候，房屋所有權人仍然是小帥，不會因為預告登記就變成小美的房子。
但只要小帥想要：
- 把房子賣掉
- 拿去銀行抵押貸款
- 過戶給家人或其他人
都必須先取得小美的同意，否則相關權利變更就可能無法順利辦理。
因此，預告登記可以理解成一種「先把房屋處分權鎖起來」的保障機制，常見於房屋買賣、借款擔保、父母過戶給子女，或是避免日後產權爭議時使用。
2.什麼時候會用到預告登記
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因為預告登記具有「限制不動產處分權」的效果，所以多半用在需要保障權利、避免房屋被私下處分的情況。常見使用時機包括：
① 房屋作為借款抵押時（保障債權人）
當房屋所有人將不動產拿去抵押貸款時，貸款人（債權人）會要求設定預告登記。作用是確保房主 不能在未清償前將房屋賣掉或另做抵押，以避免債權風險。
② 防止債務人脫產、保障債權
若債務人有資產可能遭法院保全，或債權人擔心對方轉移財產，可以透過預告登記來避免債務人將房子賣掉或設定其他負擔，是一種常見的保全手段。
③ 父母贈與或購屋給子女時（保障父母權益）
許多父母會將房子過戶給子女，但擔心子女：- 被騙賣房
- 拿房屋去貸款
- 衝動把房子處分掉
④ 借名登記（保障真正所有權人）
若房屋以 A 的名義登記，但實際上是 B 出資（借名登記），為避免名義所有人擅自出售或抵押，會將 預告登記設定在真正出資者 名下，以確保房屋不被任意處分。3.預告登記效力
預告登記最大的效力，就是 限制不動產所有權人擅自處分房屋的權利。一旦房屋被設定預告登記，所有權人就不能自行進行以下行為：
- 買賣房屋
- 設定抵押或向銀行辦貸款
- 贈與給他人
- 過戶移轉
- 設立信託
- 其他涉及不動產權利變動的登記
換句話說，預告登記就像是在不動產上加了一把「鎖」：房子可以照常使用，但不能在未經同意的情況下被賣掉、抵押或轉移。
預告登記的法律依據：土地法第 79 條之 1
預告登記不是只是謄本上多一行字，它其實是有法律依據的制度。《土地法》第 79 條之 1 有規定，預告登記是用來保障某些特定權利，例如房屋或土地要過戶、權利要變更，或是有附條件、期限的權利等等。
簡單講，如果有人對這間房子有權利需要保障，就可以在符合條件下辦預告登記，讓所有權人不能隨便處分房子。只要預告登記還在，屋主如果去賣房、過戶或設定抵押，這些行為只要影響到預告登記保障的權利，就不會發生效力。
不過要注意，預告登記通常需要屋主同意，不是你想辦就能自己去辦。因此不管是借錢、買賣，還是家人之間的安排，都建議先講清楚預告登記的用途、內容跟什麼時候可以解除，才不會之後有糾紛。
預告登記不能對抗強制執行，這點一定要知道
雖然預告登記可以限制屋主私下賣房、過戶或抵押，但它不是萬能的。《土地法》第 79 條之 1 也有說，像是政府徵收、法院判決或強制執行產生的新登記，預告登記是擋不住的。
也就是說，就算房子已經辦了預告登記，如果後來遇到法院判決、法拍或政府徵收，預告登記不一定能阻止這些事情發生。
舉個例子，如果屋主有其他債務，被債權人申請強制執行，房子被查封或進入法拍程序，預告登記是沒辦法直接擋下來的。所以如果是想保障借款、避免對方脫產，除了預告登記，也可以考慮搭配抵押權或其他法律方式，保障會比較完整。
簡單說，預告登記主要是防止屋主私下亂處分房子，但遇到法院或政府的程序，它是擋不住的。申請前一定要先了解這點，才不會以為辦了預告登記就萬無一失。
預告登記、抵押權、查封差在哪？
很多人會把預告登記、抵押權設定、查封混在一起，認為只要房屋被登記或註記，就代表不能買賣、不能貸款，甚至可以完全保障債權。但實際上，這三種制度的目的與法律效果不同，不能互相取代。
簡單來說，預告登記主要是「限制屋主私下處分房屋」、抵押權是「讓債權人有優先受償的保障」、查封則是「法院為了強制執行而限制不動產處分」。以下用表格幫你快速比較：
| 比較項目 | 預告登記 | 抵押權設定 | 查封 |
|---|---|---|---|
| 主要目的 | 保全特定請求權，避免屋主未經同意私下處分房屋。 | 保障債權，讓債權人在債務未清償時，可就房屋價值優先受償。 | 法院為了強制執行，限制債務人處分不動產。 |
| 常見情況 | 房屋買賣尚未過戶、父母過戶給子女、借名登記、借款保障。 | 房屋貸款、二胎房貸、私人借款以房屋作擔保。 | 債務未清償，債權人向法院聲請強制執行。 |
| 是否需要屋主同意 | 通常需要屋主同意並提供相關文件。 | 需要屋主同意設定抵押權。 | 不一定需要屋主同意，由法院依程序辦理。 |
| 是否限制買賣或過戶 | 會限制，未經預告登記權利人同意，通常無法順利處分。 | 不一定會禁止買賣，但房屋上仍有抵押權，買方或銀行會評估風險。 | 會限制，查封後通常無法自由買賣或過戶。 |
| 是否能優先受償 | 不能。預告登記只是保全請求權，不等於債權優先受償。 | 可以。抵押權人可依順位就拍賣價金優先受償。 | 依強制執行程序與債權順位分配。 |
| 能否對抗強制執行 | 不能完全對抗。遇到法院判決、強制執行或徵收，預告登記沒有排除效力。 | 抵押權可參與分配，並依順位主張優先受償。 | 本身就是法院強制執行程序的一部分。 |
| 對貸款的影響 | 會影響貸款，銀行通常會要求先塗銷或取得權利人同意。 | 是房貸、二胎房貸常見的擔保方式。 | 通常會嚴重影響貸款與交易，房屋可能已進入執行程序。 |
| 適合用途 | 保障買方、父母、真正出資者或特定請求權人。 | 保障借款債權，適合需要擔保與優先受償的情況。 | 債權人透過法院程序追回債權。 |
如果只是想避免屋主私下賣房、過戶或設定抵押，預告登記可以提供一定保障，但如果目的是保障借款債權、未來希望有優先受償權，通常就不能只靠預告登記，還需要評估是否設定抵押權。
而查封則不同，它是法院強制執行程序的一部分，通常代表房屋已經涉及債務執行問題。若房屋已被查封，即使有預告登記，也不代表可以阻止法院後續拍賣或執行程序。
4.預告登記多久會失效？有效期限完整解說
許多人以為預告登記會「自動過期」，但其實預告登記沒有固定有效期限，也不會自行失效。只要沒有提出塗銷申請，預告登記就會一直有效，持續限制不動產的買賣、貸款、過戶等處分行為。
以下為完整說明：
預告登記沒有自動失效時間
預告登記是一種公權力登記，依據地政規定：- 沒有年限限制
- 沒有自動失效機制
- 不會因時間久而消失
- 除非塗銷，否則會永久存在
哪些情況預告登記會失效（被塗銷）？
預告登記只有在以下情況才會失效：1. 預告登記權利人（請求權人）同意撤銷
這是最常見方式。權利人提出塗銷申請 → 到地政事務所 → 塗銷完成 → 預告登記解除。2. 預告登記的目的已實現
例如：- 已完成買賣過戶
- 已完成抵押設定
- 已清償債務
3. 預告登記權利人死亡後，由繼承人提出塗銷
預告登記不會因死亡消失，但繼承人可以選擇是否撤銷。4. 法院裁定撤銷（特殊情況）
例如：- 權利內容不合法
- 權利消滅
- 雙方爭議經法院判決撤銷
預告登記與「查封」不同：不會因時間到期而自動解除
很多人誤以為預告登記會像法院查封那樣有時效，但事實上：- 查封會因程序結束而解除
- 預告登記不會因時間到期而失效
5.房屋有預告登記可以貸款或買賣嗎？
房屋有預告登記，不代表完全不能貸款或買賣，但會受到很大的限制。因為預告登記的目的，就是避免屋主在未經權利人同意的情況下，私下將房屋出售、過戶、贈與或拿去設定抵押。
也就是說，房屋所有權雖然仍然登記在屋主名下，但只要預告登記還存在，屋主就不能單方面處分這間房子。若要辦理房屋買賣、過戶、貸款或二胎房貸，通常都需要先取得預告登記權利人，也就是請求權人的書面同意，或是先辦理預告登記塗銷。
房屋有預告登記可以貸款嗎？
一般情況下，房屋有預告登記時，銀行通常無法直接承作房屋貸款或二胎房貸。原因是銀行放款時，需要在不動產上設定抵押權，作為貸款擔保，但有預告登記的房屋，所有權人不能自行設定抵押，銀行也會擔心後續權利受到限制。
因此，房屋有預告登記並不是完全不能貸款，而是要先確認預告登記內容。如果預告登記會影響抵押權設定，通常需要先取得請求權人的同意，或先完成塗銷後，銀行才有機會進一步評估貸款。
房屋有預告登記可以買賣嗎？
房屋有預告登記時，也不能由屋主自行出售。因為買賣、贈與、過戶、設定抵押等行為，都屬於不動產處分行為，若沒有取得預告登記權利人同意，交易通常無法順利完成。
簡單來說，想賣房時，如果預告登記權利人不同意，買賣過戶就會受到阻礙。實務上若要出售有預告登記的房屋，通常會先確認登記原因，再由權利人出具同意書，或先辦理預告登記塗銷，房屋才可以進行正常交易。
有預告登記的房屋，常見會受影響的行為
- 房屋買賣、出售
- 贈與或移轉所有權
- 過戶登記
- 設定抵押權
- 申請房屋貸款或二胎房貸
- 其他涉及不動產權利變動的登記
所以，房屋有預告登記時，重點不是「一定不能貸款或買賣」，而是不能由屋主單方面決定。只要預告登記尚未解除，或尚未取得權利人同意，房屋的處分就會受到限制。
6.預告登記優缺點
預告登記可以提高不動產交易或權利安排的安全性，避免屋主私下出售、過戶或設定抵押。不過，預告登記也會限制房屋後續處分，像是買賣、貸款、贈與等行為，都可能需要先取得預告登記權利人同意。
以下整理預告登記的主要優缺點，方便判斷是否適合辦理：
| 項目 | 優點／缺點 | 說明 |
|---|---|---|
| 預告登記優點 | 防止房屋被私下處分 | 可避免所有權人未經同意就將房屋出售、過戶、贈與或拿去設定抵押。 |
| 降低產權爭議 | 預告登記會在不動產登記資料中留下限制紀錄，讓房屋權利狀態更明確，降低日後糾紛。 | |
| 保障買方權益 | 若買賣尚未完成過戶，可透過預告登記避免賣方反悔，或把房屋再賣給其他人。 | |
| 鎖定交易或權利安排 | 適合用在買賣交易、借名登記、父母過戶給子女等情況，避免房屋被任意處分。 | |
| 提高交易安全性 | 在正式過戶或權利完成前，能先保全特定請求權，降低房屋被私下處理的風險。 | |
| 預告登記缺點 | 房屋處分會受到限制 | 只要預告登記尚未塗銷，出售、過戶、贈與、貸款、設定抵押等行為，通常都需要取得預告登記權利人同意。 |
| 會影響房屋貸款或二胎房貸 | 銀行辦理房貸時通常需要設定抵押權，若房屋已有預告登記，可能會要求先塗銷或取得權利人同意。 | |
| 需要時間與費用 | 自行辦理雖然規費不高，但仍需準備文件、送件審查，若委託代書，則會產生額外服務費。 | |
| 不等於取得房屋所有權 | 預告登記只是保全特定請求權，不代表房屋已經過戶，也不代表請求權人已取得所有權。 |
簡單來說，預告登記的好處是能先把房屋處分權「鎖住」，避免屋主私下處理不動產；但缺點是後續若要賣房、貸款或過戶，也會受到限制。因此辦理前最好先確認設定目的、解除條件與雙方權利義務，避免日後產生爭議。
7.預告登記須要準備哪些文件
申請預告登記前，雙方都需要準備完整的身份與不動產相關資料，以下為必備文件清單：（一）需填寫的表單與基本資料
申請預告登記必須備妥下列正式文件：- 土地登記申請書
- 登記清冊（詳細列出登記事項）
- 登記人同意書（由不動產所有權人填寫並同意設定預告登記）
（二）不動產所有權人需要準備
（房屋目前登記在誰名下，就由誰準備）- 身分證正本
- 土地／建物所有權狀正本
- 印章（私章）
- 印鑑證明一份（通常需 3 個月內）
（三）預告登記權利人（設定預告登記者）需要準備
（例如：買方、債權人、父母、真正出資者等）- 身分證正本
- 印章（私章）
8.預告登記申請流程要多久
一般到地政事務所辦理預告登記，審核與登記程序相當迅速，通常約 2 個工作天即可完成登記。若遇到文件不完整、資料需補正或案件量較多，可能會稍有延長，但大多都能在 3 天內完成，屬於處理速度相當快的登記事項。
9.預告登記費用
預告登記本身屬於土地登記作業的一種，地政事務所收取的規費非常低：- 地政事務所辦理：幾乎是免費（僅收少量規費）
- 若委託代書（地政士）辦理：需額外支付服務費：市場行情大約 4,000～6,000 元
10.預告登記塗銷方式
辦理預告登記塗銷，只需準備好相應文件，並至地政事務所辦理即可。預告登記塗銷申請資料
- 預告登記塗銷申請文件
- 土地登記申請書(附登記清冊)
- 權利人、義務人雙方身份證明文件
- 申請人印章(可單方申請)
- 預告登記塗銷同意書(同意書應蓋請求人之印鑑章)
- 預告登記請求人印鑑證明(印鑑證明核發日需為立約日期前一年內始有效)
預告登記塗銷申請流程與方式：
申請方式：臨櫃親自申辦、委託申辦、郵寄申辦、網路申辦申請流程：申請送件與繳費→約1~2天即可完成塗銷→預告登記塗銷完成。
11.如何查詢房屋是否有預告登記
可以透過土地建物謄本進行查閱，土地建物謄本可以透過全國地政電子謄本系統查詢，會在所有權部下的其他登記事項看到預告登記內容。-01%20(1)(1).png)
預告登記常見問題
了解預告登記的效力、申請方式、費用、能否買賣或貸款等最常見疑問。
Q
預告登記可以找誰辦？
預告登記可以自行到地政事務所申請（僅收少量規費，幾乎等同免費），也可以委託代書（地政士）協助代辦，但會收取 4,000～6,000 元不等的服務費用。
Q
預告登記若請求權人死亡，會自動失效嗎？
不會。預告登記不會因權利人死亡而失效，權利會直接由其法定繼承人承接。除非繼承人申請塗銷或同意解除，預告登記會持續存在。
Q
有預告登記的房子可以買賣嗎？
不行。房屋有預告登記時，所有買賣、過戶、贈與、抵押設定等行為都需要預告登記權利人同意。若權利人不同意，即無法進行正常交易。
Q
房屋有預告登記還能辦貸款嗎？
一般情況下無法。因為銀行要放款必須設定抵押權，而有預告登記存在就無法設定抵押。除非預告登記權利人書面同意，否則無法申請房貸或二胎房貸。
Q
預告登記會影響所有權人住在房子裡嗎？
不會。預告登記只限制房屋的「處分行為」，不影響所有權人居住、使用、出租等正常利用房屋的權利。
Q
預告登記有效期限多久？會自動失效嗎？
預告登記沒有固定的自動失效時間，只要未被塗銷就會持續存在。常見會因買賣完成、債務清償、雙方約定終止等情況而申請解除。
Q
預告登記可以撤銷或解除嗎？流程複雜嗎？
可以。解除預告登記需要「請求權人」提出塗銷申請，並備妥身分證、印章及必要文件，送至地政事務所即可辦理。程序不複雜，但必須權利人同意。
Q
預告登記是否等於把房屋所有權讓出？
不等於。預告登記只是限制房屋的處分行為，不代表所有權已轉移。真正的產權變更仍需正式辦理過戶登記。
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